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    王先庆:二、三、四线城市的消费潜力与商业地产开发 (1)

    作者: 佚名  上传时间:2009-12-24  浏览:128
      引言:今天上网浏览,看到了一篇引用我观念的文章,题目就叫做“四线城市的消费与房地产”。作者从房地产开发的角度对四线城市的分类、特性以及房地产业的前景和约束因素等进行了深入分析,写得很用功、很专业。我觉得这篇文章除了房地业开发商有较大参?#25216;?#20540;外,?#22278;?#39278;、商业、酒店等行业的选址和扩张都有较大参?#25216;?#20540;。特转登于此。其中有关我的其实只有一?#20301;埃?#21363;“广东商学院流通经济研究所所长教授王先庆在谈到广东省经济的时候说道,政府应该加快乡镇等二、三、四线地区的城市化建设,以挖掘潜在的消费能力,亟待产业转型升级。”
      我国城市发展速度加快是专家们在论证房地产业兴旺发达最有利的证词之一,尤其是对于我们这样一个农业大省,城市化的市场将更为可观!引用师大一位教授的话:“我省目前城市化水平只有不到30%,目标是40%,也就在未来的短时间内,以10%乘以我省目前的家业人口数量,造就的将是三四个郑州市!”,话没有错,可?#28508;?#35266;国内目前大多数的?#34892;?#22478;市的城市化,大多数却面临着 “土豆进城了,快准备框”的建设性质粗劣。这种现象也并非?#34892;?#22478;市独有,大城市?#34892;?#21306;城市化产生的大量农业人口安置同样存在这样的问题,许多安置村变成了“三不管地区”,房子建得漂亮,里面的生活却仍然与城市格格不入,这样的城市化遗留下的病根,要到何时才能解决,再到下一次“旧城改造”吗?在武汉市房地产市内大家为着一块?#26696;?#20105;得头碰血流的时候,大家不如往农村看看,往那些小县城看看!
      城市的发?#36141;?#22823;程度上可以称作是建立在房地产业发展的基础上的,既然有了市场那?#27425;?#20160;么这个广大的小城市房地产市场迟迟没有得到人们的重视,是市场?#26087;?#26377;问题,开发价值不大吗!让我们来分析一下。
      1.四线城市的定义
      1.1城市划分的标准
      目前,房地产行业将城市划分为一二三四线,其通用的划分标准有以下两?#37073;?br/>   【标准一】
      一线城市:京、沪、深、穗,为房地产行业最发达的城市;
      二线城市:天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、宁波、沈阳、大连、武汉、长?#22330;?#35199;安、昆明、贵阳、珠海等,二线城市包括部分直辖市、计划单列城市、副省级城市、省会城市等几类,主体是省会城市;
      三线城市包括一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市,如呼和浩特、乌鲁?#37202;?#21450;绍兴、台州、盐城?#21462;?br/>   四线城市则为一些县级市、县城?#21462;?br/>   【标准二】:
      一线城市:目前中国地产行业,上海、?#26412;?#28145;圳、广州四个城市明显领先于其它城市,四个城市代表着中国房地产行业发展的最高水准,一般作为一线城市。
      二线城市:除一线城市外, 达到下列数据指标及以上的为二线城市。
      1、国内生产总值2000亿元人民币;
      2、人均国内生产总值1.4万元;
      3、城区常住人口100万;
      4、城市建成区面积100平方公里;
      5、全年商品房销售面积150万平米;
      6、商品房销售均价3000元/平方?#20303;?br/>   三线城市:单项或多项指标低于上述要求的城市,均作为三线城市。
      四线城市则为一些县级市、县城?#21462;?br/>   对上述标准进行分析,我们不难发?#37073;?#22312;一线城市的划分上,这两种说法是统一的,即为京、沪、深、穗。这两?#21482;?#20998;标准的差异主要存在于二、三线标准的制定上。
      由于近年?#27425;?#20215;上涨、轻微通胀和房地产行业的发展,标准二的一些指标已经不能用来划分二、三线城市。
      通过上述标准,我们可以看出:房地产行业中的四线城市是指县级市、县城这一级别的城市。
      二、 四线城市的消费
      有了四线城市所指的?#27573;В?#25105;们就可以就目前四线城市的消费进行一定的研究,不难发?#37073;?#22235;线城市的消费,呈现如下共性:
      2.1越来越多的国际知名餐饮业、零售业进入四线城市
      如今,在县城或县级市的大型购物?#34892;?#20013;见到肯德基和麦当劳,已经不是新鲜事情。沃尔玛、大润发也?#21483;?#36827;入了四线城市。就连?#21069;?#20811;这样的高端消费餐饮业也对四线城市(在?#21069;?#20811;被定义成五线城市)开始关注,被划分为第二大市场。
      ?#21069;?#20811;咖啡公司在中国的战略思想:实际上在中国,一线城市、二线城市加起来也就25个,四个一线城市:?#26412;?#19978;海、广州、深圳,上海有110多家分店,?#26412;?#26377;将近70多分店,发?#36141;?#24555;,但是余地?#36141;?#22823;。但是对于二线城市来讲,大家也都知道,因为二线城市加起来共25个,人口占了9%,但是占整个GDP的34%,所以潜力还是非常非常大。三线城市、四线城市、五线城市,中国一共有305个城市,我信这是中国的新兴城市,也是我们的第二大市场。对于?#21069;?#20811;来讲,的确发展的潜力?#36141;?#22823;。武汉做的是非常好,还会继续再发展。1999年1月11日进入?#26412;?#24066;场,这是一线城市。因为天津也是二线城市,虽然离?#26412;?#24456;近,我们是2002年来深圳,包括现在广州、深圳、东莞、佛山,都有分店,这已经是三线、四线城市。中国的每一个城市,二线城市、三线城市很不一样,而且消费能力是有区别的。?#21069;?#20811;从来没有把消费者划分成一等消费者、二等消费者,走到哪里,对消费者都是一样,都是平等的。
      2.2四线城市的消费、发展得到充分肯定
      四线城市的消费、发展已经引起了金融和投资团体的注意。
      消费升级、产业升级、城市化和公共利益是目前投资传统领域的几大趋势。以消费类行业为例,该行业最大的特点是同质化,且竞争异常激烈。长安资本新近投资了一个餐饮企业,消费者定位和满足消费者特定需求,是判断服务类企业时的重中之重。 三、四线城市的崛起,是人民?#19968;?#37329;应关注的重点。这个人群的基数非常庞大,将来这个领域里面有可能会产生一些公司出来,国内的?#35762;?#39640;就是这方面绝佳的例子。
      长安资本的投资对象是处于成长期的企业,最低标准是历史利润不低于2000万元,当年利润不低于3000万元。以“第一创业证券”为例,这是在深圳?#34892;?#26495;的领先券商之一。可以看出,投资团体要求的产出效益,回报额都是非常高的,但是他们也注意和选择了一些四线城市作为重点考察对象,这也侧面?#20174;?#20102;四线城市的发展潜力。
      广东商学院流通经济研究所所长教授王先庆在谈到广东省经济的时候说道,政府应该加快乡镇等二、三、四线地区的城市化建设,以挖掘潜在的消费能力。亟待产业转型升级。
      四线城市随着城市化进程的加快和新农村建设的发展,存款总额和社会消费品总额都在上涨,所以其消费能力不容小视。
      到2010年我国人均GDP为2400美元,可望在5-7年内超过英国和德国成为世界第三大消费国家。而 1981年之前出生、1982-1998年出生的独生子女即将进入消费。这两代人的消费倾向要高于上一代人,目前?#29992;?#20648;蓄率有见顶迹象。我国即将进入第3次消费高峰。 随人口结构变动、中产阶级崛起、新农村建设、女性收入水平提高,品牌奢侈品消费、农村消费、女性消费将成为第 3次消费高峰的主题。强化品?#24179;?#35774;、铺建三四线城市和农村渠道将是企业享受市场和获取竞争优势的关键。品牌和渠道战略在评价公司价值时的作用将更加凸现。
      新农村消费主要体现在农村消费增加和城市化扩大三四线城市消费容量两个方面。农村?#29992;?#22312;家用电器和乳制品的消费量方面要低于城镇?#29992;瘢?#38543;收入水平提升消费需求将会增加,目前农村家用电器和奶制品需求增速已高于城镇?#29992;瘛?#27492;外,随着城市化进程的加快,三、四线城市?#19994;紜?#22902;等消费品容量也将扩大。
      2.3相对与其他城市,四线城市消费受经济、金融危机影响较小,还?#34892;?#22810;发展机会
      与其他类型城市相比较,四线城市的消费受经济、金融危机影响不大,可以说微乎其微。并且,由于四线城市基础设施不发达,许多行业还没起步,或者起步晚,在全球经济危机这?#25191;?#29615;境不好的情况下,可以说商机还是非常多的。
      一些在珠三角失业,但是关心家乡,这些四线城市发展的人们,他们的言语虽然不够专业,但是会?#20174;?#20986;老百姓对四线城市消费、发展的看法,更直接说出老百姓的心声。一位网?#35328;?#35770;坛上这样写道:“我要申明的是,这次金融海啸损害的是以代工为主做外销这一链条上的?#34892;?#20225;业。这类型的企业主要集中在珠三角长三角地区。”,此人己经于9月离开深圳,回到了家乡,目前对金融海啸的冲击感觉并不明显。
      相比发达城市,很多国内二线三线四线城市和小城镇,基础设施不发达。很多行业还没起步,或者起步较慢,应该说商机还?#28508;?#36739;多。加之国家四万亿的对各地基础设施的投资,很多行业非但不会不景气,还会因此而获益。现在最要紧的是,要选一个好的创业项目。
      至于购买力,国家既然?#34892;?#35201;扩大内需刺激经济增长,其目的就在于要老百姓手上有钱消费,并鼓励消费。由于我国经济独特的构造,在世界各国里,只要我国政府货币政策和财政政策双管齐下,?#25307;?#19968;般是明显的。既然购买人?#28023;?#36141;买意向,购买力都具备。创业,我们还怕什么?要紧的是我们如何选?#21363;?#19994;项目了。
      三、 四线城市的房地产
      四线城市的房地产,因其特殊性,表现出来的特点也与目前房市的大势有一些不同,具体有以下几点:
      3.1四线城市改善现住房条件的需求强烈
      三、四线城市“城市化”刚开始 。用发展的眼光来看,中国城市化水平还?#23545;?#19981;够。大多数?#34892;?#22478;市的城市化率在30%以下,与?#26412;?4.3%的城市化率和上海88.7%的城市化率相比,这些?#34892;?#22478;市的城市化才刚刚开始,房地产行业还有较大的上升空间。
      人们的收入不?#26174;?#21152;,这是毋庸置疑的。温总理曾在“两会”上所作的政府工作报告中重点提到了要增加城乡?#29992;?#25910;入,改善民生问题。因此人们收入水平的高低直接影响着房价的涨落。 据调查显示,国内三、四线城市的?#29992;?#28040;费水平和可支配收入?#21363;?#20110;上行阶段:今年一月?#33694;?#22320;区?#29992;?#20215;格消费指数与去年同期相比,内蒙古提高7.8%,山西提高8.4%;2008年一季度山西省城镇?#29992;?#20154;均可支配收入为3452.79元,比去年同期增长10.3%。
      单位集资建的房子大多?#28508;?#22320;小建筑公司所建,已经?#29616;?#28382;后,无法满足新的生活需要。这种状况是大多数?#34892;?#22478;市共有的,中国地产的现状是,区域经济发展不平衡导致的地产行业发展水平的不平衡,?#34892;?#22478;市?#29992;裱现?#32570;乏高?#20998;?#30340;住宅。
      3.2新土改政策推动四线城市城市化进程
      新政的首要目的是引导开发商到三线四线城市、县乡去发展,带动新一轮的城市化进程。
      农民人均纯收入将比2007年翻一番。房地产市场仍然是扩大内需的重点,也是未来中国经济的增长点。在国际经济放缓的情况下,我国以扩大内需来寻找经济新的增长点,来应对全球经济放缓。而扩大内需的重点又要放在消费需求上。所谓的消费需求包括了?#29992;?#33258;住性的住房消费需求?#26696;?#20154;信用性的消费需求。而启动消费市场就必须启动占中国人口8亿之多的农村市场,农民收入的增加,对住宅需求的增加是显而?#20934;?#30340;。
      一位经济学者预言,新土改为楼市?#22836;?#26356;大的能量,而三四线城市房地产业将从中得到更大?#25214;妗?#20182;分析说,三四线城市是中国目前这个阶段,城市化发展潜力最大的地方。“新土改”带动消费和投资的增长将直接作用于三、四线的经济发展,处于城乡结合部的市镇,将因经济的受益而产生改善性的住房需求,从而带动的楼市需求大幅增长。
      3.3相对于其他城市,四线城市房地产泡沫少,未来房价走势多方看好
      2008年危机已经不是简单的金融危机,而是一次世界经济危机,而且是一次长周期的经济危机。严峻的?#38382;?#20250;通过金融、贸易和信心逐步传?#20960;?#21152;入WTO后的中国。
      根据经济的晴雨表——股市、楼市、消费信心指数来判断,2009年10月至2010年3月,中国会出现经济低?#21462;?#23626;时,会遭遇股市低谷,有大量企业崩盘。
      楼市方面,2009年7、8、9月会进入低谷,然后会慢慢?#25351;础?#19968;线市场上海、?#26412;?#28145;圳,房价会跌破60%以上;二线城市,郑州、武汉、西安等城市会跌破30%—50%,郑州跌幅在40%左右;三线城市基本稳定,跌幅在10%—20%,发展中城市基本稳定;四线城市基本稳定或略有上升。
      消费信心指数方面,今年1—10月份,国家统计局公布的是基本稳定,有上升的势头。而我们研究的是在下降。我们的消费信心指数是价格乘以数量,这也是国际很多研究机构用的方法,我们在算消费信心指数时剔除了易耗品,其信心变化不会很大,主要看耐用品和奢侈消费品的信心变化,会大幅下降,跌破40%—50%。因此,我们还必须做好长期打硬仗的准备。
      而引起房地产泡沫的投机因素,则在四线城市比较少。目前国内房地产投资投机需求的来?#31895;?#35201;有三个,一是城市富裕阶层;二是国内特定的?#32856;?#22242;体,如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等;三是国际资本(含热钱)。从近?#25913;?#24773;况,一线和重点二线城市投资投机成分偏高,多数在20%左右,三、四线城市偏低。整体而言,预计未来5年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10%—15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米,考虑年度销售基数环?#20173;?#38271;因素,以及投资住房需求的弹性因素,5年内投资住房需求合计约4亿—6亿平方?#20303;?br/>   四线城市的房价也是稳中有升。浙江绿都建设有限公司营销总监胡建红说,嵊州属于四线城市,房价始终在?#25307;?#38656;求的支撑中良性发展着。在全国各大城市因为投资热潮而房价飙升的时候,2007年的5月到9月,房价?#27424;?#26368;厉害的时段之一,嵊州楼市每平方米仅上涨了400多元,并没有随热潮呈现上千元的猛涨,与以往的增长速度也相差无几。而这所涨的400多元,也是由于地价、建筑成?#23613;?#20154;力成本等多方因素的涨价所致,可见,嵊州的房价水平是一种?#20013;?#24179;稳上升的?#21050;?br/>   另外,嵊州购房者大多以自住为主,投?#24066;?#32622;业极少,楼市没有大规模炒作。因此,嵊州房市基本不存在泡沫现象,自然也不会出现房价大幅跳水的局面。至于万科现在的降价行为,?#21442;?#38750;是以某些?#25165;獺?#27425;盘为主的产品先行降价,其价位也是回落至被泡沫抬高的房价之前的理性水平。所以,综观这些楼市现象,都不符合嵊州当地的市情。嵊州的楼市还在保持着稳健的步伐,良性地发展。
      但是,介入四线城市房地产是不是就是一?#23601;?#21033;,没有任何风险呢,当然不是,有?#25214;?#23601;有风险,下面来看看在四线城市房地产发展应该注意的要点:目前四线城市的房地产开发需要一套科学开发与运营模式,需要一套在实践中总结的理论体?#36947;粗?#23548;今后的四线城市房地产开发。
      3.4要正?#21857;鲜?#22235;线城市房地产市场
      由于四线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质区别,其开发理念、营销策略等也大相径庭,在四线城市开发房地产项目不能脱离当地的实际情况,生搬硬套在一二线城市的运营模?#20581;?#24517;须因时、因地、因人而异。所以,正?#21857;鲜?#22235;线城市及其房地产市场是四线城市开发的前提。虽然四线城市的房地产开发有“政府支?#25191;蟆?#25919;策优惠多、综合成本低、机会成本小”等优势。但是,同时四线市场的?#39184;?#26679;存在“城市规划滞后、产品设计落后、供求不平衡、市场容量小、行业不规范、政策变化大、消费意识不强”?#20219;?#39064;。
      近年来,中国实行“严格控制大城市规模、合理发展中等城市、积极发展小城市”的方针,随着城市化进程的加快,中国的?#34892;?#22478;市将会有长足发展。但是每一座城市都有其不同的特点,不是每一座城市都适合进行房地产开发,不是每一座城市都有丰厚的奶酪,面对那么多的四线城市,怎样有选择性的进入是一个颇为值得研究的问题。
      进入四线城市进行开发房地产主要看四个方面:
      一看城市化,一座城市的城市化进程,决定了这座城市房地产经济的兴衰与发展。
      二看市场,本地房地产市场的发育达到何等水平,以及市场的总体走势、供求关系等市场?#26087;?#30340;周期表?#37073;?#20915;定今后项目定位与销售的成败。
      三看政府,政府管理班子是否廉洁高效,政策是否朝令夕改,首脑是否走马灯似的换,机制对提高城市的生产力是否产生了重大影响,等?#21462;?br/>   四看消费,我们看一座城市的发展水?#35762;?#20165;是人口、面积、经济结构、GDP等因素,有的城市人口少、面积小,但对房子购买力强,消费观念超前,更具备房地产发展的土壤。
      决定在一座四线城市开发房地产项目,只有解决了以上问题,才能决定“做不做,做什么,怎么做”。
      3.5 看清楚四线城市房地产开发的优劣势,扬长避短
      在四线城市房地产项目通常最有爆发力的利润带就是城区的商业?#34892;?#21306;,几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积,甚至拓宽到二层和地下一层。赢利模式是住宅保本或赚小头利润,大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象,即只盖临街住宅,里面不动,因为临街能出商业面积。还有的城市住宅小区把一层和二层全部做成商业面积,四周是商铺,中间是大超市或专业市场,把二楼平台做成住宅的入口和绿化等配套环?#24120;?#26082;保证了利润的最大化,又未降低小区的?#20998;省?br/>   四线城市模式:
      优势与机会——政策、政策、还是政策。为了拉动地方经济和出政绩,地方首脑招商引资方面愿望强烈,所以在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大甚至有悖于国家和中央的政策。一个大项目尤其是招商引资项目通常都会成为首长工程,各方面的支持力度都超越常规。比如在一开始的接待规格上都会令投资商有点受宠若惊——警车开道,几大班子领导轮流坐庄。
      劣势与风险——经济、经济、还是经济。四线城市人口规模基本都在20万以下;几乎没有一座超过10万平米的?#25191;?#20303;宅小区;住宅价格瓶颈均价2500元/平米左右。政策变化大,如果地方排外情绪?#29616;兀?#38414;王好送,小鬼难缠!或者一届政府一届书记(市长)一个令,客观上通常弄得虎头蛇?#37319;?#33267;是敞开大门招商关起门来打狗——商人成了政治和地方权力斗争的牺牲品!但四线城市操盘的最大困境还是地方经济薄弱,甚至没有成型支柱产业和产业经济链,观念和意识比较落后。
      ?#30416;?#20851;键点——多方权衡、综合?#30416;鍘?#22312;四线城市做项目有几点至关重要:一是要跟定领导算准周期,最保险和聪明的方法就是一个项目一定要在本届领导任期内完成;二是要做好充分的市场调查,既要做好科学的市场调查,更要做好民间的访查像当地的民俗习惯和风土人情;三是广告和推广一定要结合当地的现状,眼见为实和身临其境才是最高的营销境界和操盘思路;四是口碑相传影响力?#30475;?五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。
      3.6?#34892;?#25151;地产企业更适?#20808;?#22235;线城市
      作为地域差异很强的行业,无论是价格、产品、经营模式和管理方式,还是地方政府的保护主义,乃至地缘特点、消费习惯、?#29992;?#35266;念和民俗人情,特别是不同级别城市的成本构成、需求标准、价格空间和利润幅度,都决定了中国的房地产行业在加速?#24179;?#20013;国城市(镇)化进程中,真正起主流作用的一定是三线城市(地级市,人口40万—80万区间)和四线城市(县级市和县,人口在10万—30万左右)的?#34892;?#25151;企。
      由于这些城市地方色彩浓厚,市场容量小、消费水平低和价格瓶?#20445;现?#21046;约了产品标准和生活质量,甚至在这些城市特别?#28508;?#26041;城市几乎找不到一个真正意义上?#25191;?#20303;宅小区(规模15万平米以上,有比较成熟的物业管理包括外立面、大门、绿化、园林和景观等基本要素)。这就是?#34892;?#22478;市和?#34892;?#25151;企巨大和?#20013;?#21457;展的空间。在这样差异化很强的行业,我认为?#34892;?#20225;业恰恰是最健康最有活力的部分。在?#34892;?#22478;市,一方面开发量比较小,并不需要规模很大的地产商;另一方面,当地老百姓的需求主要是普通住宅,其他?#38382;?#30340;物业并不需要太多。在这些城市,实际上?#34892;?#22320;产商不仅有很大的发展空间,而且未来主流的房地产企业一定是?#34892;?#22411;企业。另外,少数的大企业主要占据高端市场,作为主体的普通消费需求实际上主要还是依靠?#34892;?#24320;发商来满足。
      现在中国的房地产出现了一种梯次开发的趋势和现象即上线城市的开发商向下线城市转移如一线向二线、二线向三线、三线向四线?#21462;?#32780;在寻求专业服务商(规划和建筑设计,营销和销售代理和?#24230;?#36164;顾问等机构)则呈?#22336;?#21521;的梯次。在发现最大政策优惠和市场差异的同时,以图借助上线城市的专业力?#30475;?#36896;产品、营销和管理等方面的适度超前。从而营造最大的利润上限和名牌效应。
      在三、四线城市房地产项目通常最有爆发力的利润带就是小城的商业?#34892;?#21306;。就了解,一个人口不到10万人的县级市?#24179;?#22320;带的临街一楼商铺也能买到近2万元/平米,而一个人口不到100万的城市?#34892;?#30340;人防商业项目竟然达到2.5万元/平米的天价还要走后门才能买到。
      住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区,创造一种全新的生活方式,将小城最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。如果商业面积和价格的比例能做到最大化,一般以上两种模式的项目不会低于一线和二线城市的利润?#30465;?#22240;为一是政策优惠,包括土地政策、税收政策和人文政策;特别是这些?#34892;?#22478;市都搞了各种开发区、高新产业区和新城区等名目,很容易拿到打包的优惠政策;二是综合成本低,包括土地成?#23613;?#24314;安成?#23613;?#37197;套成本和税收成本及费用成?#23613;?#20154;力成本和管理成本等;三是机会成本小,有时依靠政府支?#37073;?#19968;些重要部门如税务局、电信局和银行等的团体订购甚至就能消化1/3,甚至1/2。
      确实风?#25214;餐?#26679;巨大:一是市场容量小,如果项目过大,很容易造成船大掉头难的局面;二是消费能力低,如果选择一个没有重要产业支持的城市就更要小心谨慎;三是风俗习惯强,不是诱导型消费,而是抵抗型消费;四是价格瓶颈死,突破历史和平均消费水准,销售?#38382;?#24494;妙而险峻;五是政策变化大,一届领导一个局。
      其实在中国的资金市场上,民间资本一?#26412;?#36275;轻重,特别是?#34892;?#22478;市和?#34892;?#20225;业。象当年官方都承认的股市私募基金就达8000亿人民币,试想十几万亿的储蓄存款一旦决?#35848;?#26159;一股多么巨大的力量?民间信用风险反而相对比较小。民间资金不是以私募或基金等机构的?#38382;?#23384;在,而是以民间零散资金?#38382;酵度?#25151;地产。资金的?#25216;?#20197;私人关系为纽带,凭借民间信用维持其运转。这种情况,在江浙和东北等地区非常普遍。这是完全用民间的方式?#27425;?#31995;信用,其实从某种意义上比银行?#20302;?#38752;法律维系的信用还要可靠。这也是一?#25191;常?#19968;种规则,最大的问题是无法与法?#23665;庸臁?br/>   在未来的房地产行业,在发展多层次的融资体系道路上,?#34892;?#25151;地产商的主要融资渠道一定是民间融资(包括变相的非房地产银行资金)即民间资本,而大地产商的方向将是海外资?#23613;?#22823;多数房产公司都是项目公司,它的管理很特殊,都是短期性的,怎么把这个短期管理做成熟,这是一个可研究的话题。军?#26377;?#30340;管理,一般在?#34892;?#20225;业?#35789;?#38454;段是一个最好的模?#20581;?#24456;多?#34892;?#20225;业老板都是军队出身,用最简单最?#34892;?#30340;最直接的管理方式,可能对这种项目短期性的管理模式最?#34892;В?#22240;为其可以达到权力高度效率化,目标特别明确。
      四、四线城市的消费与地产的联系
      一个城市的总体经济指标、消费能力与房地产开发是绝对成正比例关系的,放在四线城市亦是如此。
      首先,小城市?#29992;?#25151;地产产品消费特点有区别人大中城市,小城市因为地价及建造成本原因,建私房是大多数人的首选,当然也与我们老祖宗“置家产”的思想有关系;随着县城内核心区域的数?#32771;?#23569;及地价的高涨,这个趋势逐渐向城郊发展,依靠一辆自行车、摩托车就能轻易解交通问题,这种置业方式越来越受人们?#25918;?与一般大中城市不同,在县城拥有房产几乎就成为当地人的身份名片,几乎略同于城里人买别墅了!
      在市场消费者这一块,主要有三个置业群体:一个是县城内各企业部门、单位的?#29992;瘢?#20854;中身份涵?#24039;?#20250;上的公务?#34180;?#20225;事业单位职工等等,随着福利分房的取消,绝大部分人的二次置业选择了建私房,由于相应的商品房开发滞后,建不起房的?#29992;?#22823;多数只有继续在?#21496;?#21313;年代甚至更久的房子居住,两极分化较为明显,按照?#25910;?#30340;朋友圈子分析,实际上这部人消费者的消费力及对产品的?#29616;?#26159;最稳定最可观的一群;第二个主要消费群?#28508;?#22320;的老?#29992;瘢?#20197;从事人体经商及其它职业为主,大多有私房,但居住质量较差,该部分消费者凭借长期居住在县城积蓄较为可观,即“?#19994;?#23376;均属不错的”,但因为城市老区改造?#35759;?#36739;大,加上受自身经济实力所限,这部分?#29992;?#33853;在了一个“高不成,低不就”的地步;第三部分是目前人所常称的“擦干腿上泥进城”的?#29992;瘢?#24456;有趣的是这部分?#29992;?#26159;县城经济等方面均较高的一个群体,其大部分在原居住的乡镇(村)享有较高的声誉,据对湖北省县级城市的研究,将其分为三类:
      一类:各地方的“精英份子”,其大多是通过个体经商、办场积累了足够的?#32856;唬?#19988;社交较为广?#28023;?#20854;业务活动大多在县城进行,其在县城置业属于发?#36141;?#24432;显身份双重需要。
      二类:地方各政府机关、部门、事来单位职工,这部分消费者中的许多将来都会进入县城工作,工作调动大多局限在本县内,其在县城置?#30340;?#30340;无非有二,一?#28508;旧?#30693;识层次较高,?#19981;?#22478;市生活,二是工作需要。
      三类:其它消费群体,这其中包括向往城市生活的乡镇?#29992;?儿女在外,在县城为?#25913;?#32622;业的消费;投资客,在县城拥有物业,保值可能较大。所谓城市化这部消费者可能是最直接受益者,只要资金门槛?#23454;保?#24066;场是最有潜力的一块。
      五、四线城市的房地产发展速度的约束
      分析目前县城房地产市场大多没有真正拉动起来的原因,除开消费?#26087;?#30340;因素,以下几个方面是最主要的:
      一、 市场受关注度小,开发模式相对滞后:?#23601;?#24320;发机构往往边学边做,带有一种建一栋房子是一栋房子的思想,对市场的分析做的工作较小,再加上受?#26087;?#23454;力所限,无力承担大的风险;而市级、省级开发机构则主要集中在大中城市,似乎不暇顾及县级市场;?#35762;?#39640;边锁超市的成功其实也可借签到房地产市场来,不说包围城市,占领县级市场对企业长期发展将是相当关键的,市场有了,关键是如何做,以引导消费为例,其实在郑州,引导一个较为理性的房地产消费观?#35759;?#24320;发商心里都有个数,而相对在落后的地级市场,可塑性更强,机会也更多。
      二、 政府机构扮演的?#24039;?#21457;挥不够:城市?#21483;。?#22320;方越偏,好像我们的ZF职能就越见不着一样,俺出身一个农村小镇,乡亲们建房除了交点钱,哪有人管你,想建什么就建什么,到了大一点的县城大多也是如此,更有甚者,比如新密,全城房子几乎是清一色的八层,没到了?#20127;?#20063;要修几间房撑门面,满足“规划要求”,外?#35282;?#19968;色的白色釉面砖。在越来越多的小城市发展起来的时候,缺乏一个宏观管理者。
      三、 市场容量及地方消费特点因素:可以将小城市人民的置业称作叫小农经济,各人管各人的事,自扫门前雪!多了就成了堆砌!人们的置业观念将看来可观的房地产市场其实变得很少,规模开发的价值不大,这也就也了为什么没有人去组织到县里面做一个品牌小区出来了。较大中城市而言,小城市的流动人口较小,且大多是从各镇集中而来,所带来的消费有限,但是我们也可以看到,随着一些乡镇人民生活水平的提高,许多?#29992;?#20250;定期上县城采购,优惠的价格、丰富的?#20998;幀?#36824;有那种购物的感觉都是理由。
      附:一篇参考资料
      近来论坛越来越多的人关心起淮滨的房地产市场来了,看了些须观点后我禁不住越发的担忧起来!好象部分朋友是在随着?#32422;?#30340;感情在看待淮滨的房地产市场,不敢真正的面对社会发展的必然规律。房产界的每一条信息对我?#27492;?#37117;是我所关心的,因为这是我所从事的行业。也关乎到我的发展及将来,所以理性的看待房产价格的涨落对我们年轻人?#27492;滌任?#37325;要,这里我就把个人的观点与大家交流,以期帮助那些准备投资物业以及将要投资物业的老乡们。
      在此我就给大家简单分析一下三线、四线城市包括地县市城市的房地产价格吧!
      首先, 我申明中国的房地产?#30340;?#21069;是存在着水份的,也就是价格与价值不相符。但,这只?#24039;?#25968;城市, 是个例。大部分城市的房价还是正常的、合理的! 顾名?#23478;?#25151;地产的价格简单的说是由房产和地产组成的。其实商品房的价格组成?#23545;?#19981;只是这些,商品房的价格主要有以下几部分组成::1、是地价 2.、建安成本 3.、园?#33268;?#21270;及配套设施 4、各种房地产的相应税收 5、建筑原材料的市场价格 6、工人的市场工资 7、 管理人员的工资 8、时间成本及投资资金同期银行利息 9、销售宣传的开支。
      就淮滨而言,目前的房价基本正常。
      1、地价
      我们可以算一?#25910;?#20363;如:在淮滨开发商拿100亩地大概需要3000万, 也就是说每亩30万的价格拿地。 按目前100亩地可开发12万平方米?#35838;堇此?,1平米的地价就是: 100亩地价3000万÷可开发面积12万平米 = 250元
      也就是说每平米房子光地价就需要250元。
      2、建安成本
      按目前小区的设计标?#25216;?#27827;南地区的建筑规范?#22909;?#24179;米商品房的建安成本大概要650元,,(如果做外墙保温的话每平米还增加40元)
      3、房地产税收:
      房地产的税收是所?#34892;?#19994;中税收最多的,多达12种之多, 营业税、企业所得税、土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、个人所得税等?#21462;?#31639;下来大概每平米要150元。
      4、景观规划及小区配套设施
      一个差不多的小区?#20127;?#26377;一个比较合理的规划及配套,这其中包括小区道路及公用设施这笔费用大概每平米要占到50元。
      5、关系协调
      众所周知,房地产开发是一个复杂的人员关系网的集体体现这部分费用亦不可少,至少每平米也要30元。
      6、公?#26223;?#20844;费用、管理人员的工资
      房地产是一个高利润行业,所以管理人员的工资及公司的办公费用将是一个不可忽视的开支,大概要占到50元每平?#20303;?br/>   7、销售宣传及广告的?#24230;?br/>   随着房地产市场的的发展及消费群体意思的提高简单的几把椅子及一个谈判桌就能卖掉房子的时代是越来越远了,开发商不惜?#20127;?#23545;项目进行包装、策划宣传。这笔费用的开支少说每平米也要80元。
      通过以上数据我们不难看出即使在我们那样偏僻的淮滨开发项目的成本1平米房子在就是250+650+150+50+30+50+80=1160元,,很难想象目前淮滨1300到1500的均价能会掉到那里?能象一线城市从3万掉到1、7万吗?房地产开发的利润至少在30%左右,所以我们不要期望淮滨的房价能跌破1000元。我们还?#21069;?#31934;力努力用到赚钱?#20808;?#21543;,梦想天上掉馅饼的事情永远都只是梦想!
      总之,有理?#19978;?#20449;通过国家一系列关于房地产市场政策的出台以及消费者的理性回归?#20127;?#25171;击那些投机取巧、心术不正的开发商,房地产的暴利时代将一去不复返矣!~`个别一线、二线城市的房价泡沫?#20127;?#30772;裂,!三线、 四线城市包括地 、县市的房产价格?#20127;?#31283;步攀升!
      经历风雨后的中国的房地产市场?#20127;?#26397;向健康、?#34892;頡?#21512;理的方向稳?#35282;?#36827;!

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