• <div id="sscqy"><tr id="sscqy"></tr></div>
  • <dl id="sscqy"></dl>

    你的位置: 首页 > 培训资讯首页 > 文章详情

    陈真诚:警惕银行地产风险互动爆发 (1)

    作者: 佚名  上传时间:2009-12-24  浏览:104
    真诚警惕银行地产风险互动爆发
    文/陈真诚

    (内容导读:1-11月新增贷款总额中,每5元中就有1元流入了房地产领域,房地产贷款占到新增贷款总额的20%以上。一旦有商业银行陷入资金或资产危机,或房地产泡沫破灭,就可能引发社会经济领域的系列问题。银行危机,就可能和房地产泡沫破灭一起,成为引发经济危机的最重要也是最关键的两块多米诺骨牌。而且,银行风险和房地产风险之间,具有高度的互动性、关联性,互相制动,互相响应。?#35759;?#20013;国房地产产生深度影响的“迪拜危机”进一步升级、蔓延,再加上希腊财政危机的火中添油,更增大了中国房地产泡沫加速破灭的可能性…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)

      (内容导读:1-11月新增贷款总额中,每5元中就有1元流入了房地产领域,房地产贷款占到新增贷款总额的20%以上。一旦有商业银行陷入资金或资产危机,或房地产泡沫破灭,就可能引发社会经济领域的系列问题。银行危机,就可能和房地产泡沫破灭一起,成为引发经济危机的最重要也是最关键的两块多米诺骨牌。而且,银行风险和房地产风险之间,具有高度的互动性、关联性,互相制动,互相响应。?#35759;?#20013;国房地产产生深度影响的“迪拜危机” 进一步升级、蔓延,再加上希腊财政危机的火中添油,更增大了中国房地产泡沫加速破灭的可能性…本文内容系个人观点,仅供参考,不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据,也不构成对文中提及的个人或机构的评价。)
      银行或需融资人民币2100亿元
      12月7日,中央经济工作会议闭幕,会议决定明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。12月 8日,央行网站发布公告重申,明年将继续实施适度宽松的货币政策,以保持经济平稳较快发展。但公告指出,该行并不排除未来政策调整的可能性,?#30772;?#23558;根据新?#38382;?#26032;情况着力提高政策的针对性和灵活性。另据《中国日报》(China Daily) 12月 8日援引中国银行一位未具名高管的话报导称,政府已下令将2010年银行贷款增速控制在17%左右。今年10月底,中国金融机构人民币各项贷款余额较上年同期增长34.19%。依次推算,2010年的贷款增加约为今年的一半左右。另有消息称,明年的信贷规模可能依然高达8万亿元以下。
      同在12月8日,也传出了一个令市场担忧的消息。《上海证券报》报道称,银监会副主席王兆星日前撰文指出,目前银监会对?#34892;?#38134;行最低资本充足率要求为10%,对大型银行要求则为11%。尽管监管这一明确的要求比之前市场预期的13%已经低了两个百分点,但商业银行人士仍表示“这不是好事”,因这一要求会降低银行的盈利能力,且势必会增加银行的融资需求。而不管以何种方式融资,对市场而言均不使命好消息。经过2009年新增贷款的天量增长,银行业的资本充足率和核心资本充足率,已经大幅下滑。为防范不良贷款增加带来的潜在风险,监管机构要求银行提高最低资本充足?#30465;?br/>   有数据显示,截止9月末,在14家上市银行中的三大行中,最低的是?#34892;校?#36164;本充足率为11.63%。?#34892;?#19978;市银行中最低的?#24039;?#21457;展,资本充足率只有 8.6%。8月以来,市场就频传银行融资的消息。8月,招商银行宣布拟进行A股和H股配股,融资150-180亿元。9月底,浦发银行定向增发了150亿元。11月23日,兴业银行公布拟配股融资不超过180亿元。11月26日,民生银行在香港融资301.61亿港元,约?#20808;?#27665;币266亿元。
      基于银监会的银行最低资本充足率(10%与11%)的要求,有市场预测,在2010年?#23383;?#21069;,银行融资需求规模将达到人民币2100亿元左右。其中,来自A股的融资规模将达到1300亿元。而此前,市场曾传出?#34892;心?#34701;资千亿的传闻,引发了A股大跌。这样,当市场再次面对总规模高达人民币2100亿元、其中A股市场也高达1300亿元人民币的银行融资规模时,?#31859;?#22914;何反应?不排除的一种可能是,A股再次大跌,银行股不受欢迎。次前,更有消息称,银行融资需求规模或高达人民币3000亿元左右。
      12月 8日,因中央经济工作会议的积极影响因素大多已经被市场消化,投资者担心市场在一些公司进行IPO之后能否消化新股供应增加的影响的问题,找不到太多买进的理由,纷纷在市场近期?#38505;?#32780;获利后回吐,中国股市收盘走低。基准上证综合指数收盘跌1.1%,深证综合指数跌0.3%。受银行大规模融资需求消息的影响,股市?#20013;?#20570;出了反应。
      12月10日,再次暴出消息。《华尔街日报》援引“一名知情人士”的消息报道称,中国建设银行计划在年底前发行价值人民币200亿元(合29.3亿美元)的次级债券,债券可能为15年期。因该银行之前为支持政府的经济刺激计划而大幅增加贷款,目前需要补充资?#23613;?#36825;一消息,可能使银行股再次受挫。
      而据香港《文汇报》报道,有调查显示,受惠于股市?#38505;?#21450;内地政府推出4万亿元人民币的振兴内需计划等,今年,七成内地富裕人士的资产?#20808;?#24180;有所增加,高于较半年前的46%,富人?#32856;?#22686;幅?#21442;?#23621;亚太八个地区之首位。而这些人的资金,主要投放于股?#23567;?#25151;市及货币市场。逾7成受访者称,未来半年将在股市投资?#21462;?br/>   如果股市因商业银行的大规模融资计划而大跌,市场信心则可能变得悲观,不但散户可能选择逃离市场,那些富人们更可能把资金从股市抽离,或取消继续在股市投资的计划。
      如果是这样,则甚至可能引发系列连锁反应。
      一旦银行股不受欢迎,一些商业银行不能及时融到资金,便面临着比较大的风险。尤其是,对?#34892;?#21830;业银行来?#25285;?#39118;险更大。这是因为,四季度以来,银行信贷增长额中,不少来自于?#34892;?#21830;业银行的放贷,一些?#34892;?#21830;业银行在抓紧机会拼命放贷,以至于有舆论怀疑其是否还有钱用于继续放贷。
      一般来?#25285;?#20026;了保证银行的正常运转,尤其是保障储户能正常取款,商业银行必须保持有足够的资本充足率,必须保有必要的足够?#21453;紜?#21542;则的话,如果有商业银行的资本充足率不够,又不能及时融到资金,那就可能容易出现问题。
      另一方面,商业银行也必须要融到资金,才能保证有足够的资金用于放贷,才能?#36842;?#20013;央政府继续执行适度宽松金融政策的政策。否则,就可能使整个经济体系出?#33267;?#38145;反应……
      12月 8日,《华尔街日报》报道称,中央经济工作会议重申,政府将在明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。正是依靠这些政策,中国经济今年比其他所有主要经济体都更快好转。但许多分析师担?#27169;?#36825;些政策的代价是在未来产生更多的投资浪费和不良贷款。国?#26159;?#31639;银行(Bank for International Settlements) 12月 7日发布的一份报告称,中国许多今年靠银行贷款上马的新项目,明年很可能需要更多的资金才能完工。如果收紧货币政策,可能会导致项?#35838;?#27861;完成,进而使银行不良贷款增加。
      这就是?#25285;?#22914;果商业银行不能有足够的钱去执行适度宽松的货币政策,如果不能继续为项目提供足够的贷款,就可能因一些已经贷款的项目成为烂尾项目而产生大量的不良贷款。因此,商业银行必须在2010年继续保持相当规模的信贷增长,否则,就可能面临巨大风险,?#19981;?#24341;发其他的一系列问题。
      除需要巨额融资外,商业银行系统还面临着来自国内外因素导致或潜伏的风险,增大了商业银行的风险系数。
      “迪拜危机”已有进一步升级和效应蔓延的迹象
      12月7日,阿拉伯联合酋长国迪拜政府财政局下属的金融支持基金代表与“迪拜世界”集团主要债权人委员会举行首?#20301;?#35758;,就如何解决“迪拜世界”集团债务重组进行讨论。债权人委员会成员包括阿布扎比商业银行、阿联酋国民银行以及英国渣打银行、汇丰银行、莱斯银行集团和苏格兰皇家银行的代表。
      据报道,包括汇丰控股、渣打银行、劳埃德银行、苏格兰皇家银行在内的四家英国银行,已经同意“迪拜世界”的债务重组方案,并要求“迪拜世界”提供有关延期偿还的贷款利息?#20219;?#39064;的解决方案。作为“迪拜世界”的主要债权人,这几家银行本月晚些时候将再次与迪拜世界举行相关会议。目前,迪拜世界和债权人之间的谈判仍在继续。据知情银行家透露,在12月21日,将有约100家银行债权人和“迪拜世界”高管层会面。
      路透社12月7日的消息称,迪拜财政部门负责人Abdulrahman al-Saleh对半岛电视台表示,迪拜政府将不会通过出售任何资产的方式来偿还“迪拜世界”的债务,不过迪拜世界自身可能会出售一部分外国资产用以偿债。Abdulrahman al-Saleh拒绝就迪拜世界同债权人之间的谈判发表意见。
      《华尔街日报》12月 8日的报道称,迪拜财政部总干事Abdelrahman Al Saleh12月 8日表示,迪拜政府近?#25214;?#21521;“迪拜世界”旗下房地产子公司Nakheel注资90亿阿联酋迪拉姆(合24.5亿美元),资金由用以支持政府企业的基金迪拜财政援助基金(Dubai Financial Support Fund)提供。知情人士称,自全球金融爆发后,迪拜政府于2月拿出100亿美元援助企业。注入“迪拜世界”的90亿迪拉姆资金是政府金融援助的一部分,并不是一笔新的资金。
      而由于迪拜政府表态不担保“迪拜世界”的债务,引发了市场对迪拜政府信用、迪拜主权基金风险的担忧。市场已经开始担忧,其他有政府背景的实体也有可能违约。据媒体报道,目前,该地区银行家和投资者最常提到的风险企业的名字是“迪拜控股”。
      巴克莱资本在前一周末发布的一份报告中表示,迪拜的行动带来了风险:其他公司的重组可能会随之而来。我们将重点关注那些基本面薄弱、债务即将到期的公司,我们认为迪拜控股的风险最大。因为迪拜控股集团累计举债100亿美元,其中20亿美元将在2010年到期。巴克莱资本的分析师称,迪拜控股是继“迪拜世界”之后,债务违约风险最高的公?#23613;?#22240;为该公司拥有大量高杠杆的物业资产,并且该公司在过去的一年里已经出现困?#36873;?br/>   此外,前一周,评级机构穆迪下调数?#19994;?#25308;政府控股公司的评级,理由是其债务缺乏政府支持。其中,穆迪将迪拜控股集团的评级调降?#20004;?#27604;垃圾级高两个级别。随后,为“迪拜控股”1000万美元债务提供5年期违约担保的成本飙升至每年114.35万美元,成为市场眼中风险最高的迪拜的公司债券。
      另外,据英国媒体12月6日的报道称,“迪拜控股”或成为又一家债务违约企业。分析人士表示,这可能意味?#35834;?#25308;危机将出现新的隐忧。
      市场怀疑累计举债100亿美元的“迪拜控股”,可能成为下一个“迪拜世界”。受“迪拜世界”260亿美元债务偿债方案的不确定性继续、“迪拜危机” 升级消息的影响,12月7日,迪拜股市大跌近6%,?#20102;?#20010;多月来的低点。阿联酋最大的房地产开发商艾马尔地产公司(Emaar)大跌10%,其他房地产类股也纷纷大跌。
      12月8日,迪拜股市继续大幅下跌。迪拜金融市场(Dubai Financial Market)基准指数收于1638.05点,跌幅6.1%,跌?#20004;?#20116;个月新低。自11月30?#25214;?#26469;,该指数下跌22%,为全球同期跌幅最大的市场,相关市值蒸发84亿美元。12月8日,迪拜房地产巨头艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)股价继12月7日下跌10%后再度下跌9.8%,?#24179;?#22235;个月最低收盘价。该地区按资产计算的最大银行也是阿联酋最大的上市银行Emirates NBD PJSC股价跌至三个月新低,下跌了4.8%。阿布扎比股市收盘大跌3.4%,创至少半年来新低,连续两天的跌幅达到5%左右。
      12月9日,“迪拜世界”旗下的房地产开发公司棕榈岛公司Nakheel公布称,今年上半年,该公司亏损134.3亿阿联酋迪拉姆(合36.6亿美元)。由于迪拜房地产市场下滑,该公司收入剧减78%。
      由于投资者对迪拜世界债务问题的担忧仍未消退,投资者对迪拜债务的担?#24039;?#32423;,以及迪拜的王?#30772;?#19994;之一公布今年上半年出现巨额亏损,12月9日,迪拜股?#24615;?#36935;重挫,跌至9个月来的低点。迪拜金融市场指数下跌6.39%,创下3月19?#25214;?#26469;最低收盘点位,自“迪拜世界”上月末要求冻结债务以来,该指数已经跌了近27%。至此,迪拜股指在自迪拜世界宣布延迟偿债后的5个交易日中已累计下滑超过26.7%。迪拜房地产巨头Emaar股价盘中曾一度跌了 9.9%。自11月30?#25214;?#26469;,该股已累?#39057;?9%。
      迪拜股市的下挫也影响了其他已经因油价走低而承压的海湾地区市场的信心。12月9日,阿布扎比金融市场指数下跌2.82%,自11月30?#25214;?#26469;,该国股市已经累?#39057;?#20102;逾15%。卡塔尔基准股指跌2%,科威特股市跌0.3%,在海湾最大的股市?#31243;兀琓ASI指数跌2.4%。
      而且,英国《金融时报》12月9日报道称,迪拜国有企业信用评级被下调,触发了该酋长国公用事业供应商20亿美元债务的加速偿付条款,迪拜可能被迫赎回20亿美元国企债务。
      《华尔街日报》12月10日报道称,“迪拜控股”(Dubai Holding)取消了将旗下地产部门与艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)合并的计划,“迪拜危机”影响在继续蔓延。
      希腊遭下调评级,“迪拜危机”已开始蔓延
      英国《金融时报》12月8日报道称,希腊遭到警告,其信用评级可能被调?#25285;?#27492;事令该国艰?#35757;?#36130;政状况雪上加霜。此前,标准普尔(Standard & Poor´s)已经将希腊的“A-”信用评?#35835;?#20837;了“?#22909;?#35266;察”名单,这通常意味?#29260;?#32423;将在一个月内被调降。
      《华尔街日报》12月8日报道称,标准普尔(Standard & Poor´s) 12月7日将希腊列入“?#22909;?#20449;用观察名单”后,12月8日,惠誉国际评级(Fitch Ratings)将希腊的长期外币和本币发行人违约评级由“A-”下调至“BBB+”,而且评级前景定为?#22909;妗?#35780;级下调反映了惠誉对希腊公共财政中期前景的担忧,因为希腊财政制度和政策框架的公信力?#20808;酢?#24800;誉国际评级(Fitch Ratings)下调希腊主权评级的消息,引发了市场对希腊债务问题的担忧,导致?#20998;?#37329;融市场在12月8日出现资金逃离较高风险资产的局面。12月7日,希腊股?#24615;?#21040;?#36164;郟?2月8日,?#36164;?#36827;一步加剧,至12月9日,希腊股市?#20013;?#20102;3天的?#36164;?#28010;?#34180;?#24076;腊债券市场继续恶化,银行股票连续第三个交易日走低。
      同在12月8日,以政府不对它们的债务偿还提供支持为理由,穆迪投资者服务公司(Moody´s Investors Service)进一步下调了迪拜政府控制下六家公司的信用评级:迪拜世界港口公司 (DP World Ltd.),迪拜水电局(Dubai Electricity & Water Authority),杰拜勒?阿里自由区(Jebel Ali Free Zone),迪拜控股商业营运集团(Dubai Holding Commercial Operations Group),艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)和迪拜国际金融?#34892;?#25237;资公司(DIFC Investments)。迪拜房价的?#35272;#?#34987;认为是这个酋长国各种经济问题的核心所在。穆迪同时表示,将对这些公司评级继续进行评?#28291;?#19981;排除进一步下调的可能。
      多家美国信贷评级机构下调评级的举措,以及发出的警告,使得迪拜和希腊问题再度成为市场焦点,再度引发了对各国政府为刺激经济而堆积如山的债务担忧,为主权投资的担忧。12月10日《华尔街日报》报道称,如果说有什么全球风险是现在真正需要担忧的,那就是各国政府为刺激经济而堆积如山的债务。据穆迪投资者服务公司(Moody´s Investors Service Inc.)称,目前发行在外的主权债务总计高达49.5万亿美元。评级机构担?#27169;?#21508;国政府庞大的赤字开支战?#36816;?#28982;将本国经济从去年的危机中拯救出来,但由此带来的经济增长却可能不足以为刺激经济而付出的成?#23613;?br/>   12月8日,穆迪表示美国和英国有可能失去“AAA”评级,这两个国家的主权债务规模已经分别达到了12.1万亿美元和1.3万亿美元。此前的,12月7日,标准普尔下调了葡萄牙主权评级前景。12月9日,标准普尔将西班牙“AA+”的主权评级前景调整为?#22909;媯?#20351;该国成为最新一个因主权债务问题受到关注的国家。
      受“迪拜危机”升级及希腊被下调评级消息的影响,投资者对于迪拜和希腊信贷及债务问题所带来的潜在后果再度产生担忧,再度引发对迪拜和希腊经济状况的担忧,市场对全球经济?#27492;?#21147;度的忧虑重?#36857;?2月8日,欧元、?#20998;?#32929;市走低,亚洲股市表?#21046;?#24369;,美国股市开盘全线走低,道琼?#26500;?#19994;股票平均价格指数早盘跌116点,跌幅1.1%。该指数所有成份股均走低。纳斯达克综合指数跌1.1%。标准普尔500指数也下跌1.1%,所有类股均走低。英国富时100指数收低1.7%,其中。苏格兰皇家银行的股票重跌7.7%,汇丰控?#19978;?#28369;2.5%。而德国国债、美国国债?#38505;牽?#37329;属期货和原油期货价格及?#24179;?#20215;格,则继续下降。12月9日的香港股市上,汇丰控?#19978;?#36300;2.6%,渣打集团股价重挫4.16%,市值一日蒸发近160亿港元。据计算,自“迪拜危机”爆发后的10个交易日内,渣打股价已累计下跌14.4%。
      另外,路透社12月7日的报道称,12月7?#31456;?#36879;投资展望峰会的发言人士表示,?#24179;?#20215;格?#32422;吐?#39640;位回落是健康的修正,因金价在过去两个月扬升近 20%,暗示商品领域隐现泡沫。华尔街资深分析师Henry Kaufman认为,是疯狂的投机严重推高了商品资产价格,商品领域存在泡沫。纽约基金公司M.D. Sass执行长暨董事长Martin D. Sass也称,市场存在很高的风险,资产价格泡沫再度形成。
      迪拜危机升级蔓延,对中国房地产的影响在加大
      市场已经对资产价格泡沫再度表示了担忧,对迪拜和希腊的财政经济状况、政府信用、主权投资的风险再度表示了担忧,“迪拜危机”可能进一步升级,危机效应已经开始蔓延。而由于中国在房地产领域与迪拜具有相当的类同性,房地产等资产泡沫严重,最近菜米面油价格整体上扬,通货膨胀预期加剧,因此,“迪拜危机”进一步升级、效应进一步蔓延,必然会加大对中国房地产市场的影响。
      摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬·罗奇指出,“迪拜危机”是一个很大的教训,像迪拜出现的那么大规模的泡沫是一件相当危险的事情,而如此大规模的泡沫可能出现在任何经济体中,包括中国,尤其是?#38381;?#26679;的泡沫与过度借债与杠杆交易交织在一起的时候,危害就更大了,这样的泡沫最终必然是要破?#35757;摹?#36825;样的泡沫会对债务的偿?#26500;?#25104;严重的挑战,?#19981;?#32473;提供贷款的金融机构构成重大的附带伤害。
      事实上,近几年来,房地产?#20013;?#39640;热,房价?#20013;?#24555;速大幅度?#38505;牽?#25151;地产集聚了不少泡沫。由于房价?#20013;?#22823;幅度?#38505;牽?#22823;量资金向房地产领域集中,其中有不少是来自银行的资金。去年10月政府出台系列房地产刺激政策以来,政府下调了购房首付比例和房地产开发项目贷款的自有资本金比例,购房贷款甚至二套房贷款也普遍享受利率7折,今年新增的天量信贷资金中,有不少通过各种渠道流入房地产领域。
      2009年1-10月,人民币贷款增加8.92万亿元,同比多增5.26万亿元,有人预计11月份新增贷款约为2800亿元。1-11月,新增人民币贷款约9.2万亿元。再看另一组数据。国家统计局公布的数据显示,1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%。其中,国内贷款8994亿元、增长40.2%,个人按揭贷款7009亿元、增长130.1%。国内贷款数与个人按揭贷款数相加,房地产贷款总额超过1.6万亿元,占新增贷款总额约9.2万亿元的17%以上。如果加上信贷资金由企?#23548;?#22242;贷款入在流入房地产企业等其他途径转道流入房地产领域的资金,房地产贷款会占到新增贷款总额的20%以上。这也就是?#25285;?#20170;年新增贷款总额中,每5元中就有1元流入了房地产领域。
      中国房价本来就过高,房地产泡沫本来就严重,潜伏着随时可能泡沫破灭的危险。如今,年底就在眼前,因政策退出效应作用下消费者?#26469;?#25919;策末班车入市而形成的年底成交小高潮即将消退,因需求被严重透支而可能使得明年(至少年初)可能出现成交积聚下降、?#20013;?#25104;交清淡的局面。在这种重要当口,“迪拜危机”爆发,已经对中国房地产产生了深深的影响,已经影响到了房地产舆论,影响到了房地产市场心态,影响到了房价预期,影响到了消费者和开发商的心态和行为。本文作者陈真诚分析认为,如果?#35759;?#20013;国房地产产生深度影响的“迪拜危机”进一步升级、蔓延,再加上希腊财政危机的火中添油,更增大了中国房地产泡沫加速破灭的可能性。
      银行和房地产这两块骨牌,一块倒下另一块则随即倒下
      在迪拜,房价已经下降了50%,甚至有机构预期会继续下降、幅度会达到70%。如果中国的房地产泡沫破灭,几年来成数倍?#38505;?#30340;房价,不排除下降 30%或50%的可能。而且,今年来的购房贷款比例很少低于70%,有不少高达80%,?#34892;?#39033;目由于销售者采取抬高价格返首付而使得购房贷款比例甚至达到 80%以上,不少贷款的利率7折,还存在不少投资购房者多套买房持房的情况。如果中国的房价下降30%或50%,一些购房者就可能断供,?#29260;?#29289;业,由于银行已经支?#35835;?#39640;房价下的总房款的70%或80%甚至更高,房价下降30%或50%后,即便银行到时强行收回?#35838;藎?#26412;身就已经是负资产,一时也难以?#31302;?#20986;个好价格。
      而且,中国房地产还存在严重的空置情况。国家统计局公布的数据显示,11月份,全国70个大中城市?#35838;?#38144;售价格同比?#38505;?.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比?#38505;?.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点。而与之相对应的是,11月份,商品房空置面积分类指数为93.84,比10月份提高2.00点。截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。以上海为例,上海统计局的数据显示,2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商?#32439;?#23429;空置554.07万平方米。到 2009年11月底,上海的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。简单理解来?#25285;?#31354;置房,就是建好甚?#26009;?#21806;后空着没有在住的房,除可能有部分属于开发商?#32422;?#25345;房或囤?#23458;猓?#22522;本上属于投资性购房者所持房,或消费者在?#32422;?#23621;住所需?#35838;?#20197;外多余的?#35838;藎?#22522;本上也属于投资性或准投资性持房。如果房价下跌幅度很大,剩余的计价总值大幅度缩水,低于所欠银行贷款额的话,持房者就可能出现不要?#35838;?#20063;不理贷款的情况,其结果就是形成银行的不良贷款或资产。
      再则,在现实房地产市场中,伴随着房价快速?#38505;?#30340;,除大量?#35838;?#31354;置外,在不少地区?#23548;?#19978;存在着大量的存货积压、严重的供大于求的情况,并非如一些舆论所说的那样,市场?#20808;?#25151;卖。我们不妨来看看长沙这个一般化的城市情况。?#24230;?#28248;都市报》12月10日报道称,近几年来,由于房地产业发展速度过快,新开工项目较多,加上2008年房地产市场的滞销,长沙市现房大幅囤积,形成大数目的存量房。据统计,截至2009年9月初,长沙在售商品房项目333个,商?#32439;?#23429;累计可售面积为597.84万平方米,可售?#36164;?#20026;49265套,加上在建施工面积就更多。到2009年9月为止,长沙市?#35838;?#26045;工面积为5284.06 万平方米,其中住宅施工面积为4340.65万平方米。而在此背景下,土地市场也处于存量较大的现状,可供开发的土地并不稀少。根据长沙市今年?#35838;?#38144;售情况来推算,?#25191;娣课?#35201;5-6年,甚至更长时间才能消化。众所周知,无论从政府公布的哪个指标来看,长沙市的房地产情况均为一般情况,具有一般代表意义上的普遍性,这?#24471;?#38271;沙的情况并非特别的个案。在一些城市,可能比长沙市还有严重,或至少与之相当。本文作者陈真诚分析认为,在这?#20013;问?#19979;,一旦房地产泡沫破灭,房市出现比较长时间的相对深度调整,一些开发项目就可能变成烂尾楼,一些开发贷款也可能成为不良贷款。
      通过上述分析来看,如果房地产泡沫破灭,房市出现比较长时间的相对深度调整,房价出现比较大幅度的下?#25285;?#21830;业银行就可能出?#25191;?#38754;积的坏账。而且,前面说到过,今年新增贷款总额中,每5元中就有1元流入了房地产领域。因此,就可能大量的房地产贷款,会变成不良贷款。
      如此看来,一些银行本来就存在最低资本充足率不够?#20219;?#39064;,在存在资金缺口的同时,却还得继续想办法增加放贷,另一方面,如果因房地产泡沫破灭而再出?#25191;?#38754;积的坏账,那么,商业银行的风险就可能剧增。
      一旦有商业银行陷入资金或资产危机,或房地产泡沫破灭,就可能引发社会经济领域的系列问题。银行危机,就可能和房地产泡沫破灭一起,成为引发经济危机的最重要也是最关键的两块多米诺骨牌。而且,更由于银行与房地产具有深度的关联关系,彼此深度搅合在一起,一旦商业银行或房地产中的一方面发生危机,二者就很可能互相关联着发生互动性危机。本文作者陈真诚分析认为,如果有商业银行陷入资金或资产危机,或房地产泡沫破灭,银行风险和房地产风险之间,具有高度的互动性、关联性,互相制动,互相响应。在这银行和房地产这两块骨牌中,只要其中一块倒下,就可能引致另一块随即倒下,甚至是几乎同时。
      对于这种可能,是不能?#24471;?#26377;可能的。因此,我们必须对银行风险、房地产风险引起足够的重视,及时采取措施,尽可能预防甚至化解风险。相信决策层已经看到了这个问题,并有了必要的准备或措施储备:继温总理在11月28日指示要抑制投机性购房后,12月9日,国家发改委主任张平讲话也表示要抑制投机性购房,国务院常务会议也决定,个人住房转让营业税免征时限由2年?#25351;?#21040;5年。此外,银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面?#22278;欏?#20845;大风险具体包括产?#21040;?#26500;调整中的信贷风险、案件风险、政府融资平台信用风险、房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险,风险排查的对象包括 2008年11月1日到2009年10月30日发放的全部授信业务。
      也许,现在还来得及……
     
    银行或需融资人民币2100亿元
    12月7日,中央经济工作会议闭幕,会议决定明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。12月 8日,央行网站发布公告重申,明年将继续实施适度宽松的货币政策,以保持经济平稳较快发展。但公告指出,该行并不排除未来政策调整的可能性,?#30772;?#23558;根据新?#38382;?#26032;情况着力提高政策的针对性和灵活性。另据《中国日报》(China Daily) 12月 8日援引中国银行一位未具名高管的话报导称,政府已下令将2010年银行贷款增速控制在17%左右。今年10月底,中国金融机构人民币各项贷款余额较上年同期增长34.19%。依次推算,2010年的贷款增加约为今年的一半左右。另有消息称,明年的信贷规模可能依然高达8万亿元以下。
    同在12月8日,也传出了一个令市场担忧的消息。《上海证券报》报道称,银监会副主席王兆星日前撰文指出,目前银监会对?#34892;?#38134;行最低资本充足率要求为10%,对大型银行要求则为11%。尽管监管这一明确的要求比之前市场预期的13%已经低了两个百分点,但商业银行人士仍表示“这不是好事”,因这一要求会降低银行的盈利能力,且势必会增加银行的融资需求。而不管以何种方式融资,对市场而言均不使命好消息。经过2009年新增贷款的天量增长,银行业的资本充足率和核心资本充足率,已经大幅下滑。为防范不良贷款增加带来的潜在风险,监管机构要求银行提高最低资本充足?#30465;?br/> 有数据显示,截止9月末,在14家上市银行中的三大行中,最低的是?#34892;校?#36164;本充足率为11.63%。?#34892;?#19978;市银行中最低的?#24039;?#21457;展,资本充足率只有8.6%。8月以来,市场就频传银行融资的消息。8月,招商银行宣布拟进行A股和H股配股,融资150-180亿元。9月底,浦发银行定向增发了150亿元。11月23日,兴业银行公布拟配股融资不超过180亿元。11月26日,民生银行在香港融资301.61亿港元,约?#20808;?#27665;币266亿元。
    基于银监会的银行最低资本充足率(10%与11%)的要求,有市场预测,在2010年?#23383;?#21069;,银行融资需求规模将达到人民币2100亿元左右。其中,来自A股的融资规模将达到1300亿元。而此前,市场曾传出?#34892;心?#34701;资千亿的传闻,引发了A股大跌。这样,当市场再次面对总规模高达人民币2100亿元、其中A股市场也高达1300亿元人民币的银行融资规模时,?#31859;?#22914;何反应?不排除的一种可能是,A股再次大跌,银行股不受欢迎。次前,更有消息称,银行融资需求规模或高达人民币3000亿元左右。
    12月 8日,因中央经济工作会议的积极影响因素大多已经被市场消化,投资者担心市场在一些公司进行IPO之后能否消化新股供应增加的影响的问题,找不到太多买进的理由,纷纷在市场近期?#38505;?#32780;获利后回吐,中国股市收盘走低。基准上证综合指数收盘跌1.1%,深证综合指数跌0.3%。受银行大规模融资需求消息的影响,股市?#20013;?#20570;出了反应。
    12月10日,再次暴出消息。《华尔街日报》援引“一名知情人士”的消息报道称,中国建设银行计划在年底前发行价值人民币200亿元(合29.3亿美元)的次级债券,债券可能为15年期。因该银行之前为支持政府的经济刺激计划而大幅增加贷款,目前需要补充资?#23613;?#36825;一消息,可能使银行股再次受挫。
    而据香港《文汇报》报道,有调查显示,受惠于股市?#38505;?#21450;内地政府推出4万亿元人民币的振兴内需计划等,今年,七成内地富裕人士的资产?#20808;?#24180;有所增加,高于较半年前的46%,富人?#32856;?#22686;幅?#21442;?#23621;亚太八个地区之首位。而这些人的资金,主要投放于股?#23567;?#25151;市及货币市场。逾7成受访者称,未来半年将在股市投资?#21462;?br/> 如果股市因商业银行的大规模融资计划而大跌,市场信心则可能变得悲观,不但散户可能选择逃离市场,那些富人们更可能把资金从股市抽离,或取消继续在股市投资的计划。
    如果是这样,则甚至可能引发系列连锁反应。
    一旦银行股不受欢迎,一些商业银行不能及时融到资金,便面临着比较大的风险。尤其是,对?#34892;?#21830;业银行来?#25285;?#39118;险更大。这是因为,四季度以来,银行信贷增长额中,不少来自于?#34892;?#21830;业银行的放贷,一些?#34892;?#21830;业银行在抓紧机会拼命放贷,以至于有舆论怀疑其是否还有钱用于继续放贷。
    一般来?#25285;?#20026;了保证银行的正常运转,尤其是保障储户能正常取款,商业银行必须保持有足够的资本充足率,必须保有必要的足够?#21453;紜?#21542;则的话,如果有商业银行的资本充足率不够,又不能及时融到资金,那就可能容易出现问题。
    另一方面,商业银行也必须要融到资金,才能保证有足够的资金用于放贷,才能?#36842;?#20013;央政府继续执行适度宽松金融政策的政策。否则,就可能使整个经济体系出?#33267;?#38145;反应……
    12月 8日,《华尔街日报》报道称,中央经济工作会议重申,政府将在明年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。正是依靠这些政策,中国经济今年比其他所有主要经济体都更快好转。但许多分析师担?#27169;?#36825;些政策的代价是在未来产生更多的投资浪费和不良贷款。国?#26159;?#31639;银行(Bank for International Settlements) 12月 7日发布的一份报告称,中国许多今年靠银行贷款上马的新项目,明年很可能需要更多的资金才能完工。如果收紧货币政策,可能会导致项?#35838;?#27861;完成,进而使银行不良贷款增加。
    这就是?#25285;?#22914;果商业银行不能有足够的钱去执行适度宽松的货币政策,如果不能继续为项目提供足够的贷款,就可能因一些已经贷款的项目成为烂尾项目而产生大量的不良贷款。因此,商业银行必须在2010年继续保持相当规模的信贷增长,否则,就可能面临巨大风险,?#19981;?#24341;发其他的一系列问题。
    除需要巨额融资外,商业银行系统还面临着来自国内外因素导致或潜伏的风险,增大了商业银行的风险系数。

    “迪拜危机”已有进一步升级和效应蔓延的迹象
    12月7日,阿拉伯联合酋长国迪拜政府财政局下属的金融支持基金代表与“迪拜世界”集团主要债权人委员会举行首?#20301;?#35758;,就如何解决“迪拜世界”集团债务重组进行讨论。债权人委员会成员包括阿布扎比商业银行、阿联酋国民银行以及英国渣打银行、汇丰银行、莱斯银行集团和苏格兰皇家银行的代表。
    据报道,包括汇丰控股、渣打银行、劳埃德银行、苏格兰皇家银行在内的四家英国银行,已经同意“迪拜世界”的债务重组方案,并要求“迪拜世界”提供有关延期偿还的贷款利息?#20219;?#39064;的解决方案。作为“迪拜世界”的主要债权人,这几家银行本月晚些时候将再次与迪拜世界举行相关会议。目前,迪拜世界和债权人之间的谈判仍在继续。据知情银行家透露,在12月21日,将有约100家银行债权人和“迪拜世界”高管层会面。
    路透社12月7日的消息称,迪拜财政部门负责人Abdulrahman al-Saleh对半岛电视台表示,迪拜政府将不会通过出售任何资产的方式来偿还“迪拜世界”的债务,不过迪拜世界自身可能会出售一部分外国资产用以偿债。Abdulrahman al-Saleh拒绝就迪拜世界同债权人之间的谈判发表意见。
    《华尔街日报》12月 8日的报道称,迪拜财政部总干事Abdelrahman Al Saleh12月 8日表示,迪拜政府近?#25214;?#21521;“迪拜世界”旗下房地产子公司Nakheel注资90亿阿联酋迪拉姆(合24.5亿美元),资金由用以支持政府企业的基金迪拜财政援助基金(Dubai Financial Support Fund)提供。知情人士称,自全球金融爆发后,迪拜政府于2月拿出100亿美元援助企业。注入“迪拜世界”的90亿迪拉姆资金是政府金融援助的一部分,并不是一笔新的资金。
    而由于迪拜政府表态不担保“迪拜世界”的债务,引发了市场对迪拜政府信用、迪拜主权基金风险的担忧。市场已经开始担忧,其他有政府背景的实体也有可能违约。据媒体报道,目前,该地区银行家和投资者最常提到的风险企业的名字是“迪拜控股”。
    巴克莱资本在前一周末发布的一份报告中表示,迪拜的行动带来了风险:其他公司的重组可能会随之而来。我们将重点关注那些基本面薄弱、债务即将到期的公司,我们认为迪拜控股的风险最大。因为迪拜控股集团累计举债100亿美元,其中20亿美元将在2010年到期。巴克莱资本的分析师称,迪拜控股是继“迪拜世界”之后,债务违约风险最高的公?#23613;?#22240;为该公司拥有大量高杠杆的物业资产,并且该公司在过去的一年里已经出现困?#36873;?br/> 此外,前一周,评级机构穆迪下调数?#19994;?#25308;政府控股公司的评级,理由是其债务缺乏政府支持。其中,穆迪将迪拜控股集团的评级调降?#20004;?#27604;垃圾级高两个级别。随后,为“迪拜控股”1000万美元债务提供5年期违约担保的成本飙升至每年114.35万美元,成为市场眼中风险最高的迪拜的公司债券。
    另外,据英国媒体12月6日的报道称,“迪拜控股”或成为又一家债务违约企业。分析人士表示,这可能意味?#35834;?#25308;危机将出现新的隐忧。
    市场怀疑累计举债100亿美元的“迪拜控股”,可能成为下一个“迪拜世界”。受“迪拜世界”260亿美元债务偿债方案的不确定性继续、“迪拜危机”升级消息的影响,12月7日,迪拜股市大跌近6%,?#20102;?#20010;多月来的低点。阿联酋最大的房地产开发商艾马尔地产公司(Emaar)大跌10%,其他房地产类股也纷纷大跌。
    12月8日,迪拜股市继续大幅下跌。迪拜金融市场(Dubai Financial Market)基准指数收于1638.05点,跌幅6.1%,跌?#20004;?#20116;个月新低。自11月30?#25214;?#26469;,该指数下跌22%,为全球同期跌幅最大的市场,相关市值蒸发84亿美元。12月8日,迪拜房地产巨头艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)股价继12月7日下跌10%后再度下跌9.8%,?#24179;?#22235;个月最低收盘价。该地区按资产计算的最大银行也是阿联酋最大的上市银行Emirates NBD PJSC股价跌至三个月新低,下跌了4.8%。阿布扎比股市收盘大跌3.4%,创至少半年来新低,连续两天的跌幅达到5%左右。
    12月9日,“迪拜世界”旗下的房地产开发公司棕榈岛公司Nakheel公布称,今年上半年,该公司亏损134.3亿阿联酋迪拉姆(合36.6亿美元)。由于迪拜房地产市场下滑,该公司收入剧减78%。
    由于投资者对迪拜世界债务问题的担忧仍未消退,投资者对迪拜债务的担?#24039;?#32423;,以及迪拜的王?#30772;?#19994;之一公布今年上半年出现巨额亏损,12月9日,迪拜股?#24615;?#36935;重挫,跌至9个月来的低点。迪拜金融市场指数下跌6.39%,创下3月19?#25214;?#26469;最低收盘点位,自“迪拜世界”上月末要求冻结债务以来,该指数已经跌了近27%。至此,迪拜股指在自迪拜世界宣布延迟偿债后的5个交易日中已累计下滑超过26.7%。迪拜房地产巨头Emaar股价盘中曾一度跌了9.9%。自11月30?#25214;?#26469;,该股已累?#39057;?9%。
    迪拜股市的下挫也影响了其他已经因油价走低而承压的海湾地区市场的信心。12月9日,阿布扎比金融市场指数下跌2.82%,自11月30?#25214;?#26469;,该国股市已经累?#39057;?#20102;逾15%。卡塔尔基准股指跌2%,科威特股市跌0.3%,在海湾最大的股市?#31243;兀琓ASI指数跌2.4%。
    而且,英国《金融时报》12月9日报道称,迪拜国有企业信用评级被下调,触发了该酋长国公用事业供应商20亿美元债务的加速偿付条款,迪拜可能被迫赎回20亿美元国企债务。
    《华尔街日报》12月10日报道称,“迪拜控股”(Dubai Holding)取消了将旗下地产部门与艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)合并的计划,“迪拜危机”影响在继续蔓延。

    希腊遭下调评级,“迪拜危机”已开始蔓延
    英国《金融时报》12月8日报道称,希腊遭到警告,其信用评级可能被调?#25285;?#27492;事令该国艰?#35757;?#36130;政状况雪上加霜。此前,标准普尔(Standard & Poor´s)已经将希腊的“A-”信用评?#35835;?#20837;了“?#22909;?#35266;察”名单,这通常意味?#29260;?#32423;将在一个月内被调降。
    《华尔街日报》12月8日报道称,标准普尔(Standard & Poor´s) 12月7日将希腊列入“?#22909;?#20449;用观察名单”后,12月8日,惠誉国际评级(Fitch Ratings)将希腊的长期外币和本币发行人违约评级由“A-”下调至“BBB+”,而且评级前景定为?#22909;妗?#35780;级下调反映了惠誉对希腊公共财政中期前景的担忧,因为希腊财政制度和政策框架的公信力?#20808;酢?#24800;誉国际评级(Fitch Ratings)下调希腊主权评级的消息,引发了市场对希腊债务问题的担忧,导致?#20998;?#37329;融市场在12月8日出现资金逃离较高风险资产的局面。12月7日,希腊股?#24615;?#21040;?#36164;郟?2月8日,?#36164;?#36827;一步加剧,至12月9日,希腊股市?#20013;?#20102;3天的?#36164;?#28010;?#34180;?#24076;腊债券市场继续恶化,银行股票连续第三个交易日走低。
    同在12月8日,以政府不对它们的债务偿还提供支持为理由,穆迪投资者服务公司(Moody´s Investors Service)进一步下调了迪拜政府控制下六家公司的信用评级:迪拜世界港口公司 (DP World Ltd.),迪拜水电局(Dubai Electricity & Water Authority),杰拜勒?阿里自由区(Jebel Ali Free Zone),迪拜控股商业营运集团(Dubai Holding Commercial Operations Group),艾马尔地产公司(Emaar Properties PJSC)和迪拜国际金融?#34892;?#25237;资公司(DIFC Investments)。迪拜房价的?#35272;#?#34987;认为是这个酋长国各种经济问题的核心所在。穆迪同时表示,将对这些公司评级继续进行评?#28291;?#19981;排除进一步下调的可能。
    多家美国信贷评级机构下调评级的举措,以及发出的警告,使得迪拜和希腊问题再度成为市场焦点,再度引发了对各国政府为刺激经济而堆积如山的债务担忧,为主权投资的担忧。12月10日《华尔街日报》报道称,如果说有什么全球风险是现在真正需要担忧的,那就是各国政府为刺激经济而堆积如山的债务。据穆迪投资者服务公司(Moody´s Investors Service Inc.)称,目前发行在外的主权债务总计高达49.5万亿美元。评级机构担?#27169;?#21508;国政府庞大的赤字开支战?#36816;?#28982;将本国经济从去年的危机中拯救出来,但由此带来的经济增长却可能不足以为刺激经济而付出的成?#23613;?br/> 12月8日,穆迪表示美国和英国有可能失去“AAA”评级,这两个国家的主权债务规模已经分别达到了12.1万亿美元和1.3万亿美元。此前的,12月7日,标准普尔下调了葡萄牙主权评级前景。12月9日,标准普尔将西班牙“AA+”的主权评级前景调整为?#22909;媯?#20351;该国成为最新一个因主权债务问题受到关注的国家。
    受“迪拜危机”升级及希腊被下调评级消息的影响,投资者对于迪拜和希腊信贷及债务问题所带来的潜在后果再度产生担忧,再度引发对迪拜和希腊经济状况的担忧,市场对全球经济?#27492;?#21147;度的忧虑重?#36857;?2月8日,欧元、?#20998;?#32929;市走低,亚洲股市表?#21046;?#24369;,美国股市开盘全线走低,道琼?#26500;?#19994;股票平均价格指数早盘跌116点,跌幅1.1%。该指数所有成份股均走低。纳斯达克综合指数跌1.1%。标准普尔500指数也下跌1.1%,所有类股均走低。英国富时100指数收低1.7%,其中。苏格兰皇家银行的股票重跌7.7%,汇丰控?#19978;?#28369;2.5%。而德国国债、美国国债?#38505;牽?#37329;属期货和原油期货价格及?#24179;?#20215;格,则继续下降。12月9日的香港股市上,汇丰控?#19978;?#36300;2.6%,渣打集团股价重挫4.16%,市值一日蒸发近160亿港元。据计算,自“迪拜危机”爆发后的10个交易日内,渣打股价已累计下跌14.4%。
    另外,路透社12月7日的报道称,12月7?#31456;?#36879;投资展望峰会的发言人士表示,?#24179;?#20215;格?#32422;吐?#39640;位回落是健康的修正,因金价在过去两个月扬升近20%,暗示商品领域隐现泡沫。华尔街资深分析师Henry Kaufman认为,是疯狂的投机严重推高了商品资产价格,商品领域存在泡沫。纽约基金公司M.D. Sass执行长暨董事长Martin D. Sass也称,市场存在很高的风险,资产价格泡沫再度形成。

    迪拜危机升级蔓延,对中国房地产的影响在加大
    市场已经对资产价格泡沫再度表示了担忧,对迪拜和希腊的财政经济状况、政府信用、主权投资的风险再度表示了担忧,“迪拜危机”可能进一步升级,危机效应已经开始蔓延。而由于中国在房地产领域与迪拜具有相当的类同性,房地产等资产泡沫严重,最近菜米面油价格整体上扬,通货膨胀预期加剧,因此,“迪拜危机”进一步升级、效应进一步蔓延,必然会加大对中国房地产市场的影响。
    摩根士丹利亚洲区主席史蒂芬·罗奇指出,“迪拜危机”是一个很大的教训,像迪拜出现的那么大规模的泡沫是一件相当危险的事情,而如此大规模的泡沫可能出现在任何经济体中,包括中国,尤其是?#38381;?#26679;的泡沫与过度借债与杠杆交易交织在一起的时候,危害就更大了,这样的泡沫最终必然是要破?#35757;摹?#36825;样的泡沫会对债务的偿?#26500;?#25104;严重的挑战,?#19981;?#32473;提供贷款的金融机构构成重大的附带伤害。
    事实上,近几年来,房地产?#20013;?#39640;热,房价?#20013;?#24555;速大幅度?#38505;牽?#25151;地产集聚了不少泡沫。由于房价?#20013;?#22823;幅度?#38505;牽?#22823;量资金向房地产领域集中,其中有不少是来自银行的资金。去年10月政府出台系列房地产刺激政策以来,政府下调了购房首付比例和房地产开发项目贷款的自有资本金比例,购房贷款甚至二套房贷款也普遍享受利率7折,今年新增的天量信贷资金中,有不少通过各种渠道流入房地产领域。
    2009年1-10月,人民币贷款增加8.92万亿元,同比多增5.26万亿元,有人预计11月份新增贷款约为2800亿元。1-11月,新增人民币贷款约9.2万亿元。再看另一组数据。国家统计局公布的数据显示,1-11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,同比增长44.2%。其中,国内贷款8994亿元、增长40.2%,个人按揭贷款7009亿元、增长130.1%。国内贷款数与个人按揭贷款数相加,房地产贷款总额超过1.6万亿元,占新增贷款总额约9.2万亿元的17%以上。如果加上信贷资金由企?#23548;?#22242;贷款入在流入房地产企业等其他途径转道流入房地产领域的资金,房地产贷款会占到新增贷款总额的20%以上。这也就是?#25285;?#20170;年新增贷款总额中,每5元中就有1元流入了房地产领域。
    中国房价本来就过高,房地产泡沫本来就严重,潜伏着随时可能泡沫破灭的危险。如今,年底就在眼前,因政策退出效应作用下消费者?#26469;?#25919;策末班车入市而形成的年底成交小高潮即将消退,因需求被严重透支而可能使得明年(至少年初)可能出现成交积聚下降、?#20013;?#25104;交清淡的局面。在这种重要当口,“迪拜危机”爆发,已经对中国房地产产生了深深的影响,已经影响到了房地产舆论,影响到了房地产市场心态,影响到了房价预期,影响到了消费者和开发商的心态和行为。本文作者陈真诚分析认为,如果?#35759;?#20013;国房地产产生深度影响的“迪拜危机”进一步升级、蔓延,再加上希腊财政危机的火中添油,更增大了中国房地产泡沫加速破灭的可能性。

    银行和房地产这两块骨牌,一块倒下另一块则随即倒下
    在迪拜,房价已经下降了50%,甚至有机构预期会继续下降、幅度会达到70%。如果中国的房地产泡沫破灭,几年来成数倍?#38505;?#30340;房价,不排除下降30%或50%的可能。而且,今年来的购房贷款比例很少低于70%,有不少高达80%,?#34892;?#39033;目由于销售者采取抬高价格返首付而使得购房贷款比例甚至达到80%以上,不少贷款的利率7折,还存在不少投资购房者多套买房持房的情况。如果中国的房价下降30%或50%,一些购房者就可能断供,?#29260;?#29289;业,由于银行已经支?#35835;?#39640;房价下的总房款的70%或80%甚至更高,房价下降30%或50%后,即便银行到时强行收回?#35838;藎?#26412;身就已经是负资产,一时也难以?#31302;?#20986;个好价格。
    而且,中国房地产还存在严重的空置情况。国家统计局公布的数据显示,11月份,全国70个大中城市?#35838;?#38144;售价格同比?#38505;?.7%,涨幅比10月份扩大1.8个百分点;环比?#38505;?.2%,涨幅比10月份扩大0.5个百分点。而与之相对应的是,11月份,商品房空置面积分类指数为93.84,比10月份提高2.00点。截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。以上海为例,上海统计局的数据显示,2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商?#32439;?#23429;空置554.07万平方米。到2009年11月底,上海的商品房空置面积可能已超过1600万平方米。简单理解来?#25285;?#31354;置房,就是建好甚?#26009;?#21806;后空着没有在住的房,除可能有部分属于开发商?#32422;?#25345;房或囤?#23458;猓?#22522;本上属于投资性购房者所持房,或消费者在?#32422;?#23621;住所需?#35838;?#20197;外多余的?#35838;藎?#22522;本上也属于投资性或准投资性持房。如果房价下跌幅度很大,剩余的计价总值大幅度缩水,低于所欠银行贷款额的话,持房者就可能出现不要?#35838;?#20063;不理贷款的情况,其结果就是形成银行的不良贷款或资产。
    再则,在现实房地产市场中,伴随着房价快速?#38505;?#30340;,除大量?#35838;?#31354;置外,在不少地区?#23548;?#19978;存在着大量的存货积压、严重的供大于求的情况,并非如一些舆论所说的那样,市场?#20808;?#25151;卖。我们不妨来看看长沙这个一般化的城市情况。?#24230;?#28248;都市报》12月10日报道称,近几年来,由于房地产业发展速度过快,新开工项目较多,加上2008年房地产市场的滞销,长沙市现房大幅囤积,形成大数目的存量房。据统计,截至2009年9月初,长沙在售商品房项目333个,商?#32439;?#23429;累计可售面积为597.84万平方米,可售?#36164;?#20026;49265套,加上在建施工面积就更多。到2009年9月为止,长沙市?#35838;?#26045;工面积为5284.06万平方米,其中住宅施工面积为4340.65万平方米。而在此背景下,土地市场也处于存量较大的现状,可供开发的土地并不稀少。根据长沙市今年?#35838;?#38144;售情况来推算,?#25191;娣课?#35201;5-6年,甚至更长时间才能消化。众所周知,无论从政府公布的哪个指标来看,长沙市的房地产情况均为一般情况,具有一般代表意义上的普遍性,这?#24471;?#38271;沙的情况并非特别的个案。在一些城市,可能比长沙市还有严重,或至少与之相当。本文作者陈真诚分析认为,在这?#20013;问?#19979;,一旦房地产泡沫破灭,房市出现比较长时间的相对深度调整,一些开发项目就可能变成烂尾楼,一些开发贷款也可能成为不良贷款。
    通过上述分析来看,如果房地产泡沫破灭,房市出现比较长时间的相对深度调整,房价出现比较大幅度的下?#25285;?#21830;业银行就可能出?#25191;?#38754;积的坏账。而且,前面说到过,今年新增贷款总额中,每5元中就有1元流入了房地产领域。因此,就可能大量的房地产贷款,会变成不良贷款。
    如此看来,一些银行本来就存在最低资本充足率不够?#20219;?#39064;,在存在资金缺口的同时,却还得继续想办法增加放贷,另一方面,如果因房地产泡沫破灭而再出?#25191;?#38754;积的坏账,那么,商业银行的风险就可能剧增。
    一旦有商业银行陷入资金或资产危机,或房地产泡沫破灭,就可能引发社会经济领域的系列问题。银行危机,就可能和房地产泡沫破灭一起,成为引发经济危机的最重要也是最关键的两块多米诺骨牌。而且,更由于银行与房地产具有深度的关联关系,彼此深度搅合在一起,一旦商业银行或房地产中的一方面发生危机,二者就很可能互相关联着发生互动性危机。本文作者陈真诚分析认为,如果有商业银行陷入资金或资产危机,或房地产泡沫破灭,银行风险和房地产风险之间,具有高度的互动性、关联性,互相制动,互相响应。在这银行和房地产这两块骨牌中,只要其中一块倒下,就可能引致另一块随即倒下,甚至是几乎同时。
    对于这种可能,是不能?#24471;?#26377;可能的。因此,我们必须对银行风险、房地产风险引起足够的重视,及时采取措施,尽可能预防甚至化解风险。相信决策层已经看到了这个问题,并有了必要的准备或措施储备:继温总理在11月28日指示要抑制投机性购房后,12月9日,国家发改委主任张平讲话也表示要抑制投机性购房,国务院常务会议也决定,个人住房转让营业税免征时限由2年?#25351;?#21040;5年。此外,银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面?#22278;欏?#20845;大风险具体包括产?#21040;?#26500;调整中的信贷风险、案件风险、政府融资平台信用风险、房地产行业信贷风险、个人贷款违规流入资本市场风险和流动性风险,风险排查的对象包括2008年11月1日到2009年10月30日发放的全部授信业务。
    也许,现在还来得及……
    [联系作者陈真诚:QQ:622000544,请注明具体事宜,限工作联系。欢迎加入QQ群“全国土地项目交易所”(群号48719930):此?#20309;?#20840;国土地项目供需双方、融资、地产媒体等机构人士提供一个专业的交易、研讨、?#20302;?#24179;台,限土地楼盘买卖机构、外资投行、地产媒体人士加入。?#24471;?#21046;,申请加入者请注明个人姓名和公?#23613;?#23186;体、机构名,以便放行。无关人士免入,否则,事后?#19981;?#34987;请出。]

    阅读推荐:
    “行业意见领袖”背后的?#36866;?br/> 陈真诚:房地产营业税新政绵里藏针见血封喉
    年初就预测到的年底成交高潮将消退
    陈真诚:房地产或进入软调控时代
    中央经济会议对房市八大影响 明年或开征物业税
    陈真诚:迪拜危机让万科再带?#26041;导?br/> 陈真诚?#20309;?#26426;充满变数中国泡沫增压
    陈真诚:中国迪拜风险最高的十地区
    地方政府?#31859;?#36229;六成信贷财政负债超5万亿
    陈真诚:中国会否成第二个迪拜
    陈真诚:迪拜危机如何影响中国
    陈真诚:房企高利贷融资利息达30%
    陈真诚:前脚禁黄后脚开房
    陈真诚?#21644;?#22320;新政存漏,调控别只吹风
    陈真诚:经济适用房该脱去伪装了
    陈真诚:房地产隐现新一轮调控
    陈真诚:楼市优惠政策后遗症令政府为难
    陈真诚:优惠政策退出后成交量下降超3成
    陈真诚:开发商囤地掠夺的是百姓
    陈真诚:房价调控存死穴成交增加非反弹
    陈真诚:李泽楷忽悠回应李嘉诚会否痛心
    陈真诚:囤地闲地的根本责任在于政府
    陈真诚:政策退出后痛苦的是购房者
    陈真诚:政策执行缺口让人看不清楼?#24615;?#26399;
    陈真诚:新一轮房地产调控或将到来
    陈真诚:加息是迟早的事
    陈真诚:房价坐在火山口上,?#21482;?#30340;不是平民
    陈真诚:压垮高房价的最后一根稻草
    陈真诚:新一轮房市调控或至
    陈真诚:加息在路上
    陈真诚:十大因素支持房价?#38505;?br/> 陈真诚:央行行长周小川释加息信号
    陈真诚?#22909;?#32929;涨预示加息房价或再涨
    陈真诚:房地产未出?#27490;?#28857;将继续滞涨
    陈真诚:房市迎新调控将加速调整
    陈真诚:反腐能否促使房价下降
    陈真诚:房市政策退出效应开始显现
    陈真诚:?#24179;?#21608;成房市霜?#25285;?#35266;望渐成主流心态
    陈真诚:政策退出效应始?#25191;?#25151;价降
    陈真诚:反腐能否终结“喜三多”
    陈真诚?#20309;?#19994;税从持有第二套房开征
    陈真诚:有多少闲地将被无偿收回?
    陈真诚:房价还将涨加息便下跌
    陈真诚:房地产或被地王非典型谋杀
    陈真诚:?#23548;?#25165;是最?#34892;?#30340;促销
    陈真诚:房市将呈现?#28508;?#20934;金字塔行情
    陈真诚:政策收紧能阻止房价?#38505;?#21527;
    陈真诚:房地产正上演一场阴谋
    陈真诚:增加土地供应一个降房价的真实谎言
    陈真诚:需重视房地产公权市场问题
    陈真诚:增加供地能降房价吗?
    陈真诚:房市之?#20197;?#20110;公权市场
    陈真诚?#21644;?#22320;政策或成调控主要工具
    陈真诚?#26680;?#22312;为房价鼓“涨”?
    陈真诚?#20309;?#22823;因素推动房价?#38505;?br/> 陈真诚:滞涨正向我们走来
    陈真诚:政府短缺房地产管理人才
    陈真诚:有什么能阻止房价涨
    陈真诚:收紧二套房政策调控房价是伪命题
    陈真诚:价格滞涨危机四伏
    陈真诚:房地产并未走完调整周期
    陈真诚:政府燃烧货币房价还将?#38505;?br/> 陈真诚:加息信号打击通胀涨价预期
    陈真诚:国资疯狂或致房企批量灭亡
    陈真诚?#21644;?#32960;涨价预期存三对冲因素
    陈真诚:房价或继续调整3年左右
    陈真诚:开发商不满意高地价
    陈真诚?#21644;?#32960;预期高涨将使宽松信贷政策转向
    陈真诚:世界银行建议或刺破房市泡沫
    陈真诚:开发商被政府威?#35780;?#35825;
    陈真诚:国务?#22909;魅方?#35843;整调控政策
    陈真诚?#21644;?#22320;市场处于冷胀中
    陈真诚:“买房后悔权”不等于可无条件退房
    陈真诚:若恶性通胀将经济大萧条
    陈真诚:买房可后悔将致退房激增
    陈真诚:房地产调控回归房价调控
    陈真诚?#20309;?#19994;税逼房价地价租金普?#25285;?#19968;个都不会少
    陈真诚:资本金比例下调加速房市分化
    陈真诚:制度设计与赌徒心态难撼地价降势

    路过

    鸡蛋

    鲜花

    握手

    雷人
    分类:

    大话财经

    关键字: 真诚 警惕 银行 地产

    免责声明 免责声明

       
    鼎盛彩票是真的吗?
  • <div id="sscqy"><tr id="sscqy"></tr></div>
  • <dl id="sscqy"></dl>
  • <div id="sscqy"><tr id="sscqy"></tr></div>
  • <dl id="sscqy"></dl>
    云南11选5任今日推荐号码 一肖中特免费公开资料香港马会 正版(四不像)一肖中特 复式72中三红一蓝奖金多少 江苏时时彩 竞篮让分胜负的投注技巧 腾讯分分彩开奖网网址 开元通比牛牛玩法 福建36选7开奖时间是几点 时彩老时时彩 快乐12开奖结果查询 期特码大小 7星彩18059期开奖结果 双色球和值走势图500期 内蒙古快3二同号推荐