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    取消二手房营业税优惠难以平抑高房价

    作者: 佚名  上传时间:2009-12-24  浏览:105
      12月9日,国务院常务会议决定,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。而同日,国家发改委主任张平亦表示,国家将完善住房消费和调控政策,增加中低价位房和限价商品房的供应,抑制投机性购房。
      很显然,取消二手房交易的营业税优惠政策是高层刺破高房价泡沫,打击炒房行为的第一记重拳,也是一年来房地产公共政策的一大“拐点”。外界藉此判断,此举将沉重打击炒房团,房价在短期内将会理性回归。的确,将二手房转让的营业税征免的期限由二年恢复到5年,从逻辑上而言,通过增加炒房者的交易成本,课收重税,从而减少炒房者的“换手”周期,抑制投机性行为,从而促使房价回归理性。
      这种逻辑暗含的前提是,今年三月份以来,屡创历史新高的二手房交易量和暴涨的价格的罪魁祸?#36164;?ldquo;投机性购房”行为。的确,在去年年底政府关于促进房地产健康发展的一系列利好政策的指引下,房地产市场脱离实体经济的基本面回暖,在欧美市场跌跌不休的情况下走出了一轮惊艳的暴涨行情,炒房者的确在其中起了推波助澜的作用。而前不久,?#25910;?#23545;浙江私营企业主的调查?#31034;?#26356;是表明,投资二手房更是成了私营企业主的不二首选。由此而言,将高房价的板子打在炒房者的屁股上,起码不算“错杀”。
      但是,众所周知,今年房地产非理性繁荣的真正根源并非炒房者的投机行为。将目前房地产市场的吓人的房价主要归咎于炒房者一方面是因果关系倒置,另一方面有“杀鸡骇猴“之嫌疑。炒房者之所以炒房,是因为房价的上涨,房价上涨是因,而炒房是果,在房价持续上涨的情况下,房价暴涨和炒房就互为因果。就此而论,炒房者的投机行为绝非房价上涨的主因,充其量只是房价上涨的帮?#20303;?#22240;此,在通过取消营业税的优惠惩治炒房者的同时,更有意义的应该是追根溯源,?#19994;?#25151;地产非理性暴涨的“主犯”和首要分子。
      其实,今年房地产市场之所以风起云涌,完全是地方政府、开发商和银行“合谋”导演的一部咸鱼翻身的大片。在?#25910;?#30475;来,房地产今年的行情,基本是?#24674;治?#27861;行情,房地产目前的泡沫基本上是“违法泡沫”。首先,土地管理部门在土地执法上的“绥靖”,纵容了囤地等土地违法行为;其次,过于宽松的货币政策在房地产领域,不仅表现为一部分资金违法进入房地产市场,更表现为各大银行肆意违背房地产信贷政策,在二套房信贷上严重违法的零首付,利率优惠等成了普遍的潜规则,助涨了炒房行为。央视经济半小时曾经披露,今年各大行在二套房贷上表现出集体违法的逻辑,?#34892;?#22320;方甚至出现了一个人可以按照优惠利率贷买35套房的壮举;第三,地方政府在土地财政的生存模式下,一方面热卖土地,制造地王,另一方面配合开发商和炒房者抬高房价。因此,高房价的真正罪魁祸?#36164;?#22303;地执法不严,是银行违规信贷,是地方政府积极配合,而在这三重合力下,才有炒房者公然的炒房行为。
      因此,要抑制高房价,应该对症下药,最起码应该在土地执法、银行收紧二套房贷上下猛药,这才是治本之策。而将第一记重拳打在“炒房者”的头上,不仅给人”打蚊子,不打老虎”的嫌疑,而且政策的实施效果可能难以令人乐观。从今年实际的交易看,在9月7号之前,炒房者通过“阴阳合同”做低交易价格逃避税收,而9月7日之后,则可以通过少在银行信贷的方式逃避营业税。而且,尽管税法规定营业税应该由转让者承担,但事实上,各地二手房市场公认的规则是由购房者承担所有的税费,这等于进一步增加了购房者的购房成本,事实上不仅没有给房价降温,反而提高了房价。11月份全国二手房市场的疯狂更是?#24471;?#20102;这点,在税收优惠政策即将到期的情况下,真正?#21482;?#30340;是民众担心交易成本的提高,而不是炒房者担心炒房?#25214;?#30340;减少。因此,营业税优惠政策的取消,看起来是在治理高房价,实际上反而引发了房价的疯涨,增加了老百姓的负担。
      诺斯说得好:制度并不一定是,甚至经常不是按照社会效率来设计的,相反,它们是为了服务于那些具有创造新规则谈判能力的利益集团而创造的。本来是土地财政和信贷违法惹的祸,却将账算在了炒房者的头上。?#25910;?#35748;为,中国房地产方面的税费之重已是不争的事实,因此,降低税费是一个必然的趋势。而且从房地产优惠政策的出发点看,无论是降低二手房税?#35757;?#20132;易成本,还是对改善型住房信贷政策,都是站在促进房地产消?#35757;?#35282;度而言的,受益的应该是普通的民众,今年二手房交?#36164;?#22330;的火爆表现已经证明,对于这样的优惠政策,?#25910;?#35748;为不但不应该取消,而且应该进一步完善,形成常规化、制?#28982;?#30340;政策体系。
      在?#24674;?#31616;单化的公共政策逻辑的蛊惑下,将真正有利于民众的政策轻易取消,名为抑制投机,实为增加百姓的负担,事实证明是不可取的政策。房地产市场的症结不在于有无优惠政策,而在于政府能否摆脱卖地生存的利益模?#20581;?#19981;彻底摆脱各地土地财政的生存模式和利益纠葛,不管优惠政策是否继续,都无法根治中国房地产市场的乱象,房价难以真正的合理回归。

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