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    明年楼市调控将“有保有压”

    作者: 佚名  上传时间:2009-12-24  浏览:71
      明年楼市调控将“有保有压”
      昨天,有两条涉及房地产业的重要新闻。一条是,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,明确“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。”另一条是,国家发展改革委主任张平表示“我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。”
      这两条新闻具有内在的联系?#38498;?#19968;致性。今年12月31日终止营业税政策优惠,是去年12月国务院办公厅出台的“131号文”中明确规定的。在此,不得不佩服该决策的预见性,投资投机需求很容易在这一优惠政策上“搭顺风车”,今年楼市迅速回暖、繁荣,此政功已成,理应退。“其他住房消费政策依旧”,体现国家支持合理自住消?#35757;?#25919;策不变。由此证明,年底房地产政策只是微调,近两个月?#21482;?#24615;入市的购房者,过虑“多数优惠政策年终结束”的猜测和流言了。
      而国家发改委主任张平的说法,可就意味深长了。中央经济工作会议一结束,媒体普天盖地都在报道其对房地产业的大利好。会议结果刚出一点点,7日下午 2点后地产股便开始逆市大涨了。会议公报涉及房地产业的重点内容是:增加普通商品住房供给,支持?#29992;?#33258;住和改善性购房需求;加大农村危房改造支持力度;加?#24656;行?#22478;市和小城镇发展,放松落户限制。
      业界普遍关注的是中央对于房价的态度,既然没提这事儿,加之宏观经济政策依然是积极的财政政策和适度宽松的货币政策。于是,大家自然一致认为明年房地产政策面还会是“艳阳天”。按此逻辑,则房地产开发商囤地、捂盘、涨价的应属顺理成章之事。
      张平主任的表态,极有可能是对房地产业盲目?#27490;?#24773;绪的一?#20013;?#27491;,以消除或减少大家对中央经济工作会议在房地产政策方面的误解。他提到“抑制投机性购房”,这话想必各位并不陌生。11月底温家宝总理在上海视察?#20445;?#21516;样有此表态。反映出中央一直都在关注部分热点城市的高房价问题,只所以没有在中央经济工作会议公告中点明,估计是不想冲淡“保持宏观经济政策的连续?#38498;?#31283;定性”的大基调。
      那么,接下来真会打压房价吗?从时机上看,眼下房价依然还在上涨,但成交量已有所回落,11月部分城市成交量比10月增加,主要是因为不明真相的购房人,因忧虑“年终门”而?#21482;?#24615;入市推动所致。12月至明年2月,都将是成交淡季,中央不太会在此期间推出打压房价的新政。况且,国务院按约终止营业税优惠,已暗含抑制投机之意。
      接下来,再分析张平主任提到的“增加中低价位和限价商品房的供应”。这句话非常有“冲击力”。中央经济工作会议中的提法是“增加普通商品住房供给”,而张平主任进一步具化到“中低价位和限价房”。“中低价位房”近几年经常被提及,且往往与“?#34892;?#22871;型”一块出现在某些文件中,属于普通住宅范畴中更贴近老百姓的产品,且多与“70/90”政策相关。
      可这事有些?#38480;巍?#26032;公布的《2009年前三季度土地市场动态监测情况》显示,今年前三季度,全国住宅用地供应同比增加8.7%,但其中中低价位、?#34892;?#22871;型普通商品房用地供应同比减少45.0%,占住宅用地供应量的14.9%,同比下降14.6个百分点。究其原因,主要是“70/90”自2006年出台后,基本没被地方政府严格执行,2008年全国楼市低迷,各地高举救市大旗,原先的调控政策皆放松,就更人没关心“70/90”了。
      至于所谓的“增加限价商品房供应”,就更别提了。2006年“国十五条”中,原本规定是“限户型、限比例、限价格”,可打一开始,就没执行“限价格”,所以“三限制”就简化为“两限制”(即“70/90”)了。其后,广州、?#26412;?#25104;都等少数城市曾尝试推出过限价房,可存在诸多争议,且谈不上成功,近两年已没什么声音。实践证明,“限价房”这一非市场、非保障的住房产品,运作中矛盾丛生,2008年市场低迷时曾出?#33268;?#19981;出去的?#38480;危?#24182;不适合全国范围的大规模推广。
      老实说,增加普通住宅供应,话好说,事难做,要么地方政府不愿贱卖地,要么地产商不愿开发,要不中低收入群体不愿住在“荒凉”的郊区。上海今年推出 15个大型居住区的做法,倒是值得各地借鉴。其中6个是保障性住房基地,9个是中低价普通商品房居住区,皆选址于邻近轨道交通的郊区,政府引导和鼓励地方国有企业主导开发和建设,并加强商业、教育、医疗、娱?#20013;?#38386;等配套设施的投资建设。如此,则既实现了大规模供应,老百姓又乐意购买和居住。
      完善住房消费和调控政策,将是国家中长期都要做的“功课”。就明年而方,政策将“有保有压”,保的是合理的自住需求,压的是投机需求。开发商,不可盲目?#27490;?购房人,也别奢望房价大跌;地方政府,多为老百姓谋福祉,才是正理。

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