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    增加供应控不住房价

    作者: 佚名  上传时间:2009-12-24  浏览:65
      理论上说,市场规?#19978;攏?#20215;格应该受制于供求关系。
      但有时,价格涨跌,完全脱离了需求。譬如,从2007年1月到 2008年7月的一年半之间,国际石油需求并没有出现火箭式的增长,油价却从50.48美元上涨至147.27美元;其后,虽然爆发了国际金融危机,但石油需求并没有呈45%锐角下降,欧佩克?#24067;?#20102;产,短短半年之后的2009年1月15日,油价居然只有33.2美元,跌去78%。
      有时,价格涨跌,也与供应关系不大。譬如说地价。北京市土地整理储备?#34892;?#24120;务副主任王兵12月3日透露,截至11月底,北京已推出经营性用地1337公顷,其中住宅土地面积1007公顷,是去年的两倍多。如果单纯套用供求关系来说,土地供应增加这么多,地价也应该降下来才对,但关心土地交易的人都看到了,2009年的地价在凶猛地上涨。
      人们会得出结论说,虽然土地供应加大,但因为开发商对土地的饥渴没有满足,所以他们才会拼命去抬高地价,导致地王一个比一个吓人。开发商并不傻,他敢于高价去抢地,是因为预期房价还会上涨。在某种程度上价格就是一?#20013;?#29702;预期。集体意识下的强大心理预期,会加快价格的上涨或下跌的到来。所以,中央经济工作会议提出要管理通胀预期。
      管理房价涨跌的预期,似乎最难。这固然是由于房地产是价值量最高的商品,关系每个家庭,同时也与房地产价格的形成要素复杂多样有关。简单地将房地产当成投资品来进行价格管理,或者当?#19978;?#36153;品来进行价格管理,都会失之偏颇,甚至适得其反。也因此,虽然今年土地供应的迅速增长,必然推动2010年商品房供应的大幅增加,但这并不同时意味着明年房价的必然下跌——这样说,不等于相反的推论可以成立。
      你也不可以指责地方政府说,在房价加速上涨时增加土地供应的做法,是错误的,即使它有高位出货的嫌疑。事实上,大幅增加土地供应进而增加商品房供应,是不少成熟经济体的通行做法,?#23548;?#35777;明大多是有成效的。此处我不想做比较经济学式的供求论证,但必须明?#20998;?#20986;的是,倘若不对我国现行土地出让方式进行根本变革,仅是增加土地供应,很难实现调控地价、稳定房价的目标。
      目前很多城市土地出让,实行挂牌方式,价高者得。个别项目也试行招标或预出让方式,但无改大局。价高者得的结果,必然是地王?#21152;俊?#26377;时,高价地的出现,甚至是诸种力量有意为之的产物。举个例子。北京广渠路15 号地竞卖,万科是必定要到场的,也必定要举牌的,因为2007年高峰期它在附近高价拿了一块地。按?#32960;?#31185;的资金周转率,这块地早应开盘,它之所以不断拖延,就是要等着旁边再诞生一个地王,把它托举起来,卖个好价格。如你所知,万科只举牌一轮,因帮衬者甚众,万科实现了它的意图。
      采用种种手法(假装举牌竞争或做“托儿”),帮助催生新的地王(或者说高价地),为旧的地王解套,这已是?#21040;?#36890;行的做法。不少地方政府也乐意这么做,假如没几个地产商举牌,或者竞争不激烈,有的地方政府甚至要暗中?#25165;?#33258;己的“托儿”。理由很简单,土地卖得越贵,地方政府的财政收入也越高。而地价越高,无论是地产商对房价的预期,还是地价对房价成本的实际推动,都导致房价必将上涨。这就是为什么增加土地供应控制不住房价上涨的原因。2009年的土地市场提供了最新的实证。
      必须对现行土地出让方式进行根本变革。国土部门据说正在探索这个问题。最近它出了个怪招,设立土地出让上限:宗地出让面积,小城市 (镇)不得超过7公顷,中等城市不得超过14公顷,大城市不得超过20公顷。不知这是哪位处长关在办公室想出来的。任何一位地产商都知道,一幅100公顷的土地,分成5份出让,加起来的价格一定要高于它一次性出让的价格。这样的改革,除了让地方政府拍手称快,了解实情的购房者是不会高?#35828;摹?br/>   最根本的变革,是将现行一次性收齐50年、70年土地使用费,改为分年收取。到了痛下决心,排除万难,实施此项改革的时候了。
      倘若上述这一条做不到,那么,应尽可能少地实行挂牌方式、尽可能不用拍卖方式、更多实行招标方式出让土地,但评标结果及其标准、理由须向社会公开。
      同时,尽快推广用“勾地”方式、预出让方式,来出让土地。某些城市在土地竞争过于疯狂的时期,也可恢复协议方式出让土地,并保证出让信息的公开?#35813;鰲?br/>   不过,我个人对此持悲观态?#21462;?br/>

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