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    冯仑旧道:傍大款学先进走正道

    作者: 佚名  上传时间:2010-05-21  浏览:93
    地产名人潘石屹的昔日大哥——冯仑一直没有他的小弟那样张扬,但除了闪光灯和唾沫口水,冯仑的万通地产丝毫没有比潘石屹的SOHO(中国)少得到什么——当SOHO(中国)有如受惊吓的小孩一般拿下上海的东海广场时,冯仑却一举拿下了天津?#34892;?#29983;态城的12万平方米住宅用地的开发权,泰然自若。
    牛年3月以来的楼市迅猛复苏,?#25307;?#38656;求的反弹令大部分开发商们庆功宴不断,冯仑和他的万通看到了,却不打算深度参与,与擅长执行的潘石屹不同,冯仑长于思考,他所掌舵的万通地产,正在进行一场向上的试验——让改善性需求成为地产业务的盈利点所在。
    战略傍大款
    傍大款,学先进,走正道。冯仑深谙此道。
    我们已经和天津?#34892;?#29983;态城方面签订了开发协议,这涉及12万平方米的住宅的开发权。日前,万通地产住宅事业部总经理曹汇昆告诉记者,和万科等第一批进入天津?#34892;?#29983;态城的地产商一起,万通地产也将享受土地、税?#35757;?#19968;系列优惠政策。
    这一切或许得益于冯仑在2004年前后与天津泰达集团的战略合作,后者负责?#34892;?#29983;态城的整体开发。彼时,在天津开发区的泰达体育场,作为合作方嘉宾的冯仑受到邀请出席泰达时尚广场启动仪式,在泰达大老板刘惠文发言后,冯仑便幽默地表示,他看好天津,因为从清代起?#22303;?#34892;这样的官场谚语:在北京做官,在天津发财,在天津置外室。
    善于思考的冯仑似乎又一次显示出了提前布局的能力:直到5年之后,央企频繁拿下地王,潘石屹抛出地产界国进民退的惊呼,?#21040;?#38598;体意识到国有资本在地产界的优势所在,而冯仑却似乎在5年前就轻易的做出了这个战略选择,也正是当年与天津泰达的合作,使得万通在2009年火热的?#34892;?#29983;态城住宅土地市场中,占有一席之地。
    一位知情人士告诉《中国经营报》记者,?#34892;?#29983;态城方面希望第一批吐出的土地能够指定一些知名开发企业开发,因此采取了特殊的供地模式,即在土地供应方面,虽然也采取了招拍挂模式,但由?#34892;?#29983;态城投资公司下设的公司自挂自?#27169;?#19975;通地产等公司则通过增资的方式进入项目公?#23613;?#26361;汇昆介绍,目前万通地产在上述项目公司中持有70%的股权。
    冯仑曾对他的下属说过,他要做的,就是站在一艘船的最高处,告诉这条船应该去?#27169;?#23613;管中间会有波折,?#19981;?#32469;道,但方向总归不会错。傍上泰达这个大款,看来冯仑没错。
    策略改善型
    市场回暖,万通作为地产商?#27604;?#26377;所感知。在2008年年?#23383;?#35746;销售任务时,由于对市场预期看淡,冯仑和董事局只给万通集团订下了一个?#31995;?#30340;销售任务。但是,这个任务迄今只用了不到半年就已经完成。截至6月,万通地产销售收入达到20亿元,销售任务的调整随之而来,据悉,最终万通的新任务定在了大概40亿元。
    ?#25307;?#38656;求当中的一次置业者,是这轮房地产市场迅速复苏的主要推动力。曹汇昆告诉记者。也正是由于这一原因,大量开发商挤入土地市场,想?#31859;?#36825;?#25351;招?#38656;求回暖的周期,再把房子大卖上一?#30465;?br/>不过,曹汇昆告诉记者,万通地产目前没有任何到土地招拍挂市场上高价抢地的计划,因为万通方面住宅策略的着力点在于改善性消费和购买这个层面。万通专门把住房消费分成了首次置业、改善需求、?#35760;?#20303;宅等几个阶段。在万通看来,首次置业属?#25307;?#38656;求,也正是开发企?#30340;?#21069;最为关注的一个领域,卖得快是最基本的特点,对于大部分发展尚不成熟的开发企业而言,追求更快的现金回笼速度,是必然的诉求。
    然而,在善于思考的冯仑带领下,万通希望找出自己的逻辑。此前,冯仑在接受记者采访时曾坦言,?#25307;?#38656;求固然回暖迅猛,但从更长的历?#20998;?#26399;来看,这个首次置业最?#36164;?#21040;多种因素的影响——信贷政策、宏观经济局势等,所有这些因素的变化都将使这个市场领域产生波动,不确定性较大。
    万通如今主要的着力点,就是改善性住房的这部分需求,相比之下,改善性需求对位的产品是高?#20998;剩?#25105;们?#37096;?#20197;获得更高的利润?#30465;?#26361;汇昆说。
    向上高端化
    遵循着改善性需求的思路,万通地产已有所动作。记者了解到,万通地产目前在售的新城国?#30465;?#40857;山新新?#20197;?#31561;项目,基本属于改善性的需求。这类项目目前对于万通地产的现金以及利润回报十分高效,其中,别墅类市场,我们也已经开始积极尝试,目?#26696;?#21463;到的反馈比较良好。曹汇昆告诉记者。
    记者了解到,截至目前为止,万通地产利润?#39318;?#39640;的项目就是龙山新新小镇中的苏园部分。这个位于北京怀柔的别墅项目,实际上是万通向上进行试验的一种思路进化,即一般的改善性需求属于二?#20301;?#32773;三次置业,而苏园这种大户型的独栋别墅,是万通尝试的一种改善性别墅产品,主要销售给那些第二次甚至是第三次购置别墅物业的消费群体。
    曹汇昆坦陈,这种改善型的产品更加不受市场周期的影响。即便是在大势最差的2008年,该项目的销售额和销售速度也一直稳定在一个相对较高的水平,只是当时进行了销售控制,为的是留更多的房源到2009年进行销售。
    实际上,该项目的用地早在近20年前便已拿下,尽管中途历经土地变性等成本,但相对土地成本还是?#22303;?#20063;正因如此,这个项目也成为万通地产利润?#39318;?#39640;项目。据悉,截至目前,苏园项目总计销售达54套,总销售额44亿多元人民币。
    显然,在这种相对成功项?#32771;?#21169;下,万通正在通过相应渠道寻找各方条件较为类似的土地,继续这种向上的试验,至于正在激烈进行中的为适应?#25307;?#38656;求而快卖房的竞赛,冯仑和万通地产似乎已然没有兴趣了。
    文章来源:中国经营网http:///1634427/20090907/43663_2.html
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