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    冯仑新论:“吃软饭,挣硬钱”

    作者: 佚名  上传时间:2010-05-21  浏览:122
    核心提示:房地产调控下,冯仑称万通不会与其他企业比拼开发规模,目标是跑赢市场、跑赢政策、跑赢竞争对手,方法就是吃软饭,挣硬钱。也就是通过创新和变革,?#21019;?#36896;一个更大的生存空间。
    最近10年,作为公共政策的房地产政策出现摇摆,一会儿摆向坚持支柱产业、经济增长点,承认和肯定住宅商品属性和消费品属性、投资属性;一会儿又摆向另一个极端,就是减少它的投资和消费属性,更多把重视其作为保障品的属性。近日,万通地产董事长冯仑分析楼市调控的政策背景时如是说。
    5月13日,万通高层开了两个小时的会议,专门探?#25191;?#36718;调控下万通的应对策略。结论是:吃软饭,挣硬钱,在运营能力、资产管理能力?#20808;?#31454;争。
    冯仑表示,现有房地产政策的确切指向,两年内难以清晰。
    政策的两极化钟摆
    冯仑提出,房地产市场,就像用相机拍照,可以近距离,也可以拉远,焦距不同,看到的细节也不一样。
    要看清楚房地产,应该把距离拉远一点,拉到10年前左?#25671;?#20911;仑指出,1997年的房地产政策,是把房地产培育为新的经济增长点,作为经济增长的一个引擎,进而发展为整个国民经济的支柱产业。这种政策背景导致了两个明显特征:第一个,地方政府和中央政府,包括银行金融,全部是通过房地产推动中国经济做大,并且解决就业。第二个,快速解决住宅的商品化问题,通过房?#27169;?#25226;住房保障性功能、福利性功能取消,变成投资品、消费品,形成内需市场,并且通过按揭贷款带来巨大的内需增长。
    上述政策思路,在推动住宅建设方面成绩斐然。其间,中国城镇人口增加了近3亿。到去年为止,我国城镇?#29992;?#20154;均住房面积已达到22平方米,?#34892;?#22478;市达到28平方?#20303;?#32780;1998年全国城镇?#29992;?#20154;均居住面积仅有9.3平方?#20303;?br/>但是,毕竟住宅还有一部分保障性、福利性的要求,因为社会总有一些中低收入人群,一些暂时属于创业的年轻人,或者夹心层等等,买不起房。这部分群体对房价的上涨最为敏?#23567;?#25152;以,我们的政策在最近五六年就出现了摇摆。冯仑认为,其中有一个规律,经济不好的时候,住宅商品的消费特性、投资特性强化,而把保障和福利特性弱化,前两年就是典型的这种情况。而经济情况转好,就意味着房价高,于是又摆到保障和福利这头。现在就是如此。最新的这轮政策调整,显然摆到了后一个极端,最大程度地扼制的商品属性,几乎不承认投资的特性,更强调福利性、保障性。
    但冯仑强调,房地产公共政策没有好坏之分,也没有对错之分,关键在于选择。房价在去年年末确实涨得太快,跟购买力增长脱节。但冯仑仍然建言,政策出台之前,应有更多的事前博弈。通过充分博?#27169;?#23545;于政策产生的很多问题都有预判,并且有相应的解决方案安排,而不是事后博弈。
    此外,冯仑认为,政策钟摆背后深层次原因在于中央和地方的财税关系,这应是宏观调控要解决的核心内容。
    吃软饭,挣硬钱
    房地产调控下,开发商自有其生存之道。冯仑说,万通不会与其他企业比拼开发规模,目标是跑赢市场、跑赢政策、跑赢竞争对手。怎么才能跑赢呢?#35838;业?#35828;法是‘吃软饭,挣硬钱’,就是通过创新和变革,?#21019;?#36896;一个更大的生存空间。
    冯仑透露,万通一?#27605;?#26395;能避开经济周期和政策波动的不确定性影响。上一次危机,我们就在讲用变革和创新应对经济周期,这是一以贯之的思路。
    据记者了解,为了建立创新体制,在今年过了春节以后,万通董事会作出了两个重要决定,一是将每年营业额一部分提出来做研发,二是每年发布新产品。企业发展要挣脱经济周期的束缚,最终能够吃软饭挣硬钱。
    所谓的吃软饭挣硬钱,用冯仑的话说,就是中期持?#23567;?#33021;力导向、资本权益为核心、收入多样化。他举了个例子。万通地产自有的万通中心D座和服务公寓,在2009年CBD写字楼空置率达30%的情况下,不仅基本做到满租,而且租金是除国?#25345;?#24515;之外最高的。也就是靠软实力、服务能力挣到了坚实的利润。
    但公司转型需要时间。冯仑透露,万通在向美国模式的转型之路上已经走了两年,有两件事是成功的。一是运营能力有所提高。二是负债降低。从控股公司(万通实业)到上市公司(万通地产),负债率都比较低,目前,万通实业只有不到20%的负债,这样,我们未来就会有很大的弹性。
    根据公司2009年年报显示,截至2009年12月31日,万通地产的资产负债?#35797;?#20026;65%。
    同时,冯仑也承认,一个公司的?#32856;?#31649;理和资产管理转型时间则要更长一点,他给自己的时间大约为10到15年。必须要有这样一个时间积累,新鸿基、李嘉诚都是这样转的。
    本文来源:【21世纪网】本文网址:http:///HTML/2010-5-20/0MMDAwMDE3ODE0MA.html
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