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    华人房产精英独特经营方式 笑傲德国房市

    作者: 佚名  上传时间:2009-03-28  浏览:135
    在目前全球性房地产过热的大背景下,德国也吸引了来自世界各地的众多房地产商人。其中,不乏华人房地产精英。他们以独特经营方式,屡战屡胜的业绩,被德国媒体称为东方炒房团。   华人房产精英脱颖而出   据我所知,德国现在是欧美最充满机遇的房地产市场。在接受记者采访时,德国华裔房地产商人石凯开门见山地说道。   石凯在国内时是公务员,后来在德国工作了一段时间。在柏林,他先是开餐馆,9年前以50万德国马克为启动?#24335;穡?#24320;?#21363;?#33633;德国地产业。现在他已经是华人圈里腰缠上亿欧元资产的楼王。他说,自己的业务量每年进出20多个项目,小到一套住房,大至数百万欧元的项目。业务?#20811;?#35828;不小,但并没有庞大的公司为其作后盾。只有一个捷克籍的经理带着几个大学生为他做销售房地产的工作,从中赚取大约7%的好处费。   40岁还不到的?#29420;?#26469;自上海。她通过做纺织贸易积累了第一桶金。她对记者说:这里正在上演一场不动产大甩卖啊。在过去半年里,她和她的合作伙伴已经在柏林和法兰克福买进了5幢写字楼。2007年,她的计划是买进15幢以上的大楼。   除了个人和合伙人外,华人投资的方式还有集团性的炒家。据记者了解,来自北京、上海等地的国内集团,已经进入德国房市。他们手中掌握?#27431;?#24120;充裕的?#24335;穡?#39057;频在柏林、莱?#20219;?#31561;地得手,让德国同行?#25991;?#30456;看。   不?#38383;?#35268;出牌的生意经   那么,华?#28120;?#24503;国房地产业崛起的秘诀是什么?好像李嘉诚说过,选项目时最重要的是地点、地点,第三还是地点。石凯向记者坦?#35029;?#20182;遵循的是所谓农村包围城市的战略。他的中小型项目大多在勃兰登堡州偏远城镇。德国人爱选择豪华地段,热闹的商?#21040;鄭?#25910;回投资成本的时间自然长,所以我的一些项目选在了看不到人烟的地方,那里机会多,盈利机会也多。   同时,他也指出,东西德统一是千载难逢的良机。自上世纪90年代起,德国经?#23186;?#20837;低?#21462;?#20026;鼓励在东德投资,政府给房地产投资提供税收优惠。但随着一幢幢大楼相继建成,德国失?#24503;嗜闯中?#19978;升,人口也不断下降,?#29575;?#27004;房空置率不断攀升、房价下降。上世纪90年代中叶德国东部地区房地产全部崩盘时,他投入了自己的全部?#24335;穡?#25442;回了高回报?#30465;N也?#30456;信,东德会永远差下去。果然,之后东德房地产价格不断回升。   ?#29420;?#30340;诀窍是大量买进政府强行拍卖的低价房。她指出,离婚、失业、负债等等情况,使一些房主无法付清房款,银行就会申请将这些房子强行拍卖。?#28909;紓?#22312;慕尼黑一栋1962年建造、建筑面积达134平方?#20303;?#21069;院带有车位的联排别墅,广告上的售价高达32.1万欧元。但强行拍卖时,24.2万欧元就可以买到手。   很多华商表示,德国人买房不看风水,而看太阳。因为德国人最?#19981;段?#26194;,有个朝西的阳台更好,阳光很珍贵,很多人希望下班后还可以在家里晒太阳。所以他们会投资那些有顶楼和有落地窗的阁楼房屋。未来德国房屋市场,便于老年人生活的住房将受到欢迎,因此交通、医院、购物和电梯等将成为购房的重要因素。   记者看到,几乎所有做房地产的华商都建了房屋买卖网页,无论是三维?#35745;?#36824;是房屋结构?#24471;鰨?#21482;要是顾客需要的资料,全能在网上找到。这样不仅省去来回开车看房的时间,也带来更多有利的信息。不少德国房主?#20174;常?#21326;人最讲信用,买房?#19981;?#20184;现金,从不赖账。   回报率是曼哈顿的两倍  记者了解到,德国的房价曾经是?#20998;?#20043;最:在1975年,德国的房价是法国的3倍。而今天,这两个国家的房价差距已经基本抹平。伦敦房产商爱德华先生也称,若在伦敦购买一套与柏林同样大小和类似地理位置的房子,需支付高得多的价钱。   相反,在德国房地产业的投资回报率却很高。在美国和德国等地都有房产投资的李杨说:如果在纽约或者伦敦投资,4%的回报率就可以接受,但在德国投资,我的期望回报率能在7%以上。德国经济研究所的统计数据也表明,德国房产回报率达到8%,是纽约的两倍。   此外,投资德国还有一个优势,就是个人买房自己居住,一家人获得补贴,成人每年补贴1500欧元。所买房产超过2.5万欧元,全?#19968;?#21487;移民。   ?#27604;?#20013;间有几年,有的房子租不出去,甚至被烧掉,但大多数项目运作良好,现在?#34892;?#25104;倍、甚至十倍以上的增值。   那两年,许多人血本无归,从1997年开始,几乎无人?#24335;?#24503;东市场。   现在是一个好时机。德国目前房屋贷款利率处于低位,十年期的抵押贷款利?#24335;?#20026;3%左右。预计明年起德国房价将大涨,几年内一些大城市的涨幅有可能达30%。德国经济研究所负责人华里尔斯教授强调。   进军德国房地产要三大条件   在采访中,华人地产商们强调,国内企业家如要进军德国房地产业,要具备三大条件:   第一,要懂得法律。德国法律中只有关于购置房地产的一般规定,并无德国人和外国人之区分。但房地产商人得自行履行法律,?#28909;紓?#33258;有自用的住宅只交?#28903;?#22522;地的土地?#21834;?#20986;租房屋获得的租金收入要交纳个人所得税,税率在20%至49%不?#21462;?#25151;地产买卖还要交3.5%的不动产转移税,如果通过房地产买卖获得盈利,还要交15%的差价盈利?#21834;?  德国土地私有,但各级政府对使用土地都有严格规划,哪些土地用作住宅区,哪些用作商业区,甚至建筑与空地的面积比等,开发商都必须遵循政府规划。房地产价格取决于独立的价格评估机构。评估机构每年1月1日制定地价图的标?#25216;?#25110;指?#25216;邸?  要学会用法律保护自己,购房合同须在公证处签订。口头或未经公证人认可的合同不具法律效力。房产?#24179;?#24212;在地方法院地产记?#21363;?#30331;记入册。   第二,有充足的?#24335;稹?#19982;前几年相比,现在的好项目越来越少,再加上美、荷、英以及西班牙人都纷纷来到德国抢购房地产,?#24335;?#21608;转愈加重要。   第三,办事果敢。正如石凯所说:拍卖时,需要在几十秒内作出决定,德国人的民族特性是谨慎小心,将风险压得极低,往往错失机会。另外,我可能钻了一个市场空?#20445;?#19968;般个人因?#24335;?#19981;足无法与我竞争,大公司根本不屑与我竞争。  

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