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    物业税还要"空转"多久?

    作者: 佚名  上传时间:2009-02-02  浏览:107
    最近一段时间物业税被再度提及:我国可能会在明年选择个别中小城市试点开征物业税。目前全国已经开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,如果调研和准备工作比较充分,明年有望在一两个城市进?#23567;?#23454;转?#20445;?#35797;点成熟后将向全国推广。
        物业税试点箭在弦
        7月9日,中央财经大学财政与公共管理学院刘桓教授在广州市地税局举办的“新时期纳税服务理论与实践研讨会”上表示,2007年我国的物业税可能会在一些小城市试点开征。通过开征物业税,可以让多占住房资源的人多付费,来遏制炒房行为。
        目前,全国有6个城市和地区开始对物业税征收进行试点,但试点仍处于“空转”阶段,有关部门物业税“实转”试点城市的选择正在进行当中。作为试点城市,虽然前期已经做了大量调研和试点工作,由“空转”变“实转”比较有优势,但是由于物业税开征争议比较大,各地对物业税“实转”持不同看法,因此有关方面在试点城市选择过程中会充分考虑其积极性,甚至不排除“实转”地点选择在首批6个试点城市之外。据了解,目前北京、深圳、南京、重庆等6个城市已经进行模拟调研和课题研究,采用不同的改革方案试点。财政部门前期选择试点城市时,考虑到了试点?#27573;?#30340;覆盖度和代表性。前期试点是数据“空转?#20445;?#20854;目的是让这几个试点城市拿出方案。
        按照房地产评估值征税是国际通行而规范的办法。?#20013;?#25151;地产税征收办法?#21069;?#35745;税房产余值征税,比如按照房地产原值减除30%后,剩下70%按照1.2%征收房产税。但因为北京的?#35838;?#20135;权结构比较复杂,很多房?#29992;?#26377;原值,由于地段不同,房产可能升值,必须要按评估值征收。因此试点改革的思路是由原来按房地产原值征税改成按评估值征税。一位地税局官员解释,试点的基本思路是在税负不增加的情况下,按评估值征税。假设?#31243;?#25151;产刚购进是100万元,按照原值征税就是减除30万元以后剩下70万元按照1.2%征税,即8400元;试点办法是,如果经评估后房产升值到200万元,但是税负还是8400元,那么实际税?#31034;?#27604;较低。现在所谓要“实转?#20445;?#23601;是看能不能在一些地区把这个方法实际操练一下。
        刘桓认为,物业税“实转”城市的特点应该是,一、规模不要太大,否则牵涉利益太多;二、已经有前期准备,比如房地产权属划定?#20219;?#39064;比较清晰;三、当地政府和税务机关要有积极意愿。有关专家透露,前期选择试点城市最少要6个,估计会有10多个城市参与,试点城市的选择很可能在东部、中部和西部地区同时展开。由于物业税是地方税种,中央也不参与分享,因此财政部只会出台一些倾向性意见,具体征收细则和试点方案主要由地方?#33539;ā?
        物业税最终可能会实行以代扣代缴、代收代缴方式为主,自主申报为辅的制度。对单位统管房,由单位代扣代缴;有物业公司管理的,由物业公司代收代缴;对其他建筑,采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。另外,为了减少物业税开征的阻力,在物业税开征初期,减免税的?#27573;?#21487;能?#23454;?#25918;宽。分析人士认为,目前物业税的实行对于个人也不会有太大影响。因为现在对于个人房地产的价值评估以及征税时?#30446;?#38500;标准等都没有一个合适的标准,现在理论界和实际操作部门仍在讨论之中。
        物业税开征?#34892;?#26102;日
        目前,舆论界对于开征物业税的预期过于乐观,低估了这一法规出台的?#35759;?#20197;及物业税开征环境上的不足。物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法,“在条件具备时对不动产开征统?#36824;?#33539;的物业税”。?#36824;?#20160;么情况才算条件具备了呢?有关专家表示,物业税的开征并非容易,必须具备四个条件。首先,就是物业税征收要求各种产权清晰。现在我国土地产权有两?#20013;问劍?#19968;是国有,二是集体所?#23567;?#30446;前问题比较突出的是集体土地,随便占用农民的土地,随便改变土地用途的现象十分突出,产权不清晰;第二,要理顺各种产权关系。现在从土地使用?#38382;?#19978;看,有出让和划拨两种,这两种不同?#38382;?#26368;终在房地产产品价值体现上差别很大,两?#20013;问?#28151;杂对于征税工作?#35759;?#26356;大;第三,要有公平、公正的评估机构;第?#27169;?#35201;有房地产税费体系要完整。   
        “物业税开征将对目前房地产市场存在的问题起到根本性治理作用,但目前要开征物业税可谓困难重重。”一位房地产专家这样评价。开征物业税的四个条件之一就是进行土地产权合并。这涉及到国家土地制度的改革,?#35759;?#24456;大。另外,开征物业税,首先要对不动产进行评估,但当前面临的问题是:谁来评估?评估费谁来出?目前,我国有三个主管部门的评估机构,一是建设?#35838;?#20027;的房地产评估机构;二是国土资源部所属以土地评估为主的评估机构;三是国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构,对同一个不动产的评估,可能将得出三个不同的价值。这种情况下,如?#25991;?#24320;征物业税?
        当前开征物业税涉及到?#27573;?#24456;广的各个领域,不论是在理论上还是在实践上,都将遇到相当多的问题,这将阻碍物业税的改革进程。虽然物业税开征的大方向?#35759;ǎ?#20294;要真正落实,还是长路漫漫,需要等待,需要改革。有关专家表示,物业税是一种更合理的税收制度,迟征不如早征,然而由于新税种的开征要经过立法程序,由全国人大审批,因此要开征物业税,至少还需要2-3年时间。
        开征物业税势在必行
        近日,建设?#31354;?#31574;研究中心主任陈淮指出,市场经济有一个原则,有资产就要征税。征物业税的第一个重要的功能就是,当你超过必要限度,住大房子占有了优质资源,浪费了社会能源,就需要多付出代价。物业税用以调整资源在不同人群中的分配比重,限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费,保护普通老百姓生活必需的消?#36873;?#29289;业税第二个作用是促进资源充分优化利用,提高它的流动性。我国城镇?#29992;?#29616;在人均住房达到了26平方米,但有一部?#25191;?#37327;的?#35838;?#34987;闲置了,闲置的成本很低。而迫使这部分闲置资源?#24230;?#20351;用的好办法,就是对持有?#26041;?#25552;高税负,减轻流转?#26041;?#30340;税负。“如果把闲置?#35838;?#21160;员出来,在租赁市场充分流转,就不会有这么多老百姓没有房子住,”陈?#27492;怠?
        事实上,目前世界上绝大多数成熟的市场经济国家都实行物业税方式,而大批发展中国家也已经开始采用这种做法。所谓物业税,主要针对土地、?#35838;?#31561;不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。开征物业税,不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫,减少房地产投资开发风险,均衡各方税负,增加国家税收,而且还能降低城市?#29992;?#30340;购房“门槛?#20445;?#22686;强百姓?#32435;?#20303;房的机会和能力。但其将产生的许多新情况、新问题,也应引起社会的密切关注。据透露,目前物业税的税赋水平虽尚未?#33539;ǎ?#20294;基本原则是科学测算?#20013;?#30340;房地产税和房地产开发建设?#26041;?#25910;费总体规模,令物业税与之基本相当。业内人士分析,从试点到全国统一实施,物业税真正面向普通市民,可能还有相当一段路要走,但开征物业税都将是大势所趋。

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