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    房改房 芳龄几何关乎投资价值

    作者: 佚名  上传时间:2009-01-29  浏览:114
    对于投资二手房者来说,寻找一套好的二手房,才是投资增值的关键。二手房中比较有前景的房改房,也成了投资者选择的一个?#36739;頡?#21487;房龄的多少直接关系到房产价值,而房改房房龄,由于历史比较久远,“芳龄”更是难查询,这便是投资房改房者的难题之一。
      随着各企、事业单位房改房增多,而房改房大都是现房,所处的地段也都比较好,且拥有较为成熟的和完备的配套设施,使房改房的销售量呈上升趋势。对于一些刚打拼没?#25913;?#30340;年轻人、从外地涌入的小生意人和打工者来说,经济实力有些单薄的他?#21069;?#30524;光都投向了二手房或房改房市场,因此房改房的转手市场都比较好。在观察二手房市场一直火热的情况下,加上手里的积蓄有限,供职于广州自来水公司的高海平就打算利用手里的积蓄购买一套二手房,进行投资,转手或出租。
      二手房房龄的长短决定着房屋的价值,同时也直接决定着房屋的使用时间,超过一定年限的二手房其价值必然会大打折扣。高海平认为在购买二手房时,除了要考虑房屋的位置、价格等因素外,一定要将房龄因素考虑在内,避免因房龄过长,导致房屋使用时间过短、折旧率太高、价值大幅贬值而造成损失。
      高海平在经过几次考察后,在天河区看中一套地段位置非常好的房改房,里面的装修和设备都比较齐全,用来投资再好不过了。由于是房改房。不知道这套房改房的房龄是多少,高海平为此伤透了脑筋。
      由于建房改房的土地一般是划拨性质的,不像现在的商品房土地有明确的70年使用年限,且在土地证上标示出来。房改房首次的上市,包括出售、交换、赠与的,房改房原来的业主都要按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金(即平常所说的补交地价)。房改房只有在成交一次后性?#39318;?#21464;成私房、并补交了土地出让金以后,按照补交地价的时间才开?#25216;?#31639;70年使用年限。因此,买了一套房改房,评估公司评估其楼龄可能已经达到十?#25913;輳?#21487;房产证上该房改房的使用年限是从业主买房时间开?#25216;?#31639;的,业主可能还有70年的使用年限,这种情况在全国都很普遍。也就是说,房改房虽然有十多年楼龄,但如果出售时才补交地价,使用年限也从那时候计算,那么,房产证的使用年限也看不出真实房龄。以后二手业主再出售该房屋,使用年限就不能再重新计算了。房改房补交地价后重新计算使用年限的规定在房管局一直在执行之中。
      房改房可以重新计算使用年限,并不代表该套房屋成了新房子。在房屋销售的时候,评估公司对房改房的评估是以真实楼龄,即其建成的时间进行评估的。但是,重新计算使用年限,就表示业主可以使用其70年期以后,才需要补交新的使用地价。
      很多人通常容易犯“障眼法”的毛病,往往以看房子的外立面新旧来分辨房龄的办法。虽然这个方法有时候可以起到一定的作用,但在如今越来越多的城市改造和墙体粉刷工程下,变得越来越没有用。
      房改房的房龄究竟多少,越来越容易成为一个迷。恐怕只有最初的住户知道,特别是经过了几次交易的房子,房龄更是几乎成了个谜。高海平也询问了卖主,可高海平怕卖主可能会故意缩小房龄,为此对卖主的话半信半疑。
      高海?#36739;耄?#30001;于设计工艺、施工工艺等技术手段都在不断进步中,相关的建筑标?#27982;?#27099;也在提高,上个世纪七十年代的房子比上个世纪八十年代造的房子在各方面都会差一点,房子的很多部分并没有达到目前的使用要求。而且一些地段差、房龄老的房改房有可能跌价,根本不适合投资。广州按照1999年取消房改房,目前市面上的房改房,大多数房龄已经超过5年以上。只有5-10年房龄的房改房价格相对便宜,为人所接受,适合投资。
      高海平认为?#26477;热?#35201;投资,最好是慎重点。为此,高海平请教了在房产方面比较精通的小苏。小苏解释道:调查房改房的房龄,买房改房者可以从房子的结构入手,了解房改房的大致房龄。据有关建筑学的知识可以得出近几十年房屋构造的特征:上世纪五十年代到七十年代的房屋,五六十年代是新建住宅起步阶段,?#19978;?#32479;单位自建职工宿舍。这些年代的房屋最显著的特征是层高较高,约为3.2米,砖混结构。客厅带着卧室,厕所挨着餐厅厨房,所谓户型就是把所有的功能空间尽量塞在一套房子里。社区配套设施不太齐全,预留电容量较小。?#27604;唬?#22312;近?#25913;?#30340;翻修改造中,电?#20219;?#39064;大多已经解决。
      上世纪八十年代的房屋,由于改革开放加快经济发展,一方面注重土地利用的经济、社会和生态效益,一方面引进先进的建筑科学技术,按照城区发?#26500;?#21010;,区内房屋建筑更新有大动作。一批?#25191;?#39640;层建筑纷纷建成,开始改变历史遗留的房屋建筑构成和分?#20960;?#23616;。由于在修建时并不注重“厅”的功用,因此最明显的特征是“厅”小,多为用预制板修建的六层板楼,两居室面积多在50平方米左右,房?#32479;?#26087;,在权属上大多为房改房。
      上世纪九十年代的房屋,无论是房屋内部的结构,还是居住小区的环?#24120;?#37117;发生了巨大的变化。在户型设计上开始出现“厅”的概念。这时候的房屋户型较新,?#29992;?#20027;要关注的是住房面积,新建的房子大概平均只有80平方米,讲究元素:“大客厅、双卫、一梯双户”等,并且客厅也在14至15平方米大小,由于讲?#21487;?#21306;及商业配套的概念,因此在周边环境与配套设施上较上世纪70、80年代的房屋完善许多。
      从以上几点可以大概知道是哪个年代的房子,再依据房东的讲述,以及周围邻居的访问,一般都能确定房改房的房龄。另外一种方法便是直接到房管局去调查,调查这套房改房当时单位建筑时的相关资料,从中得知相关的年限,而这些调查双方都需要花上时间和经历,但准确度就相对高多了。为了谨慎起见,高海平打算先依据房屋的结构特征估算出房龄,最后再到房管局去查询,为自己购买一个“放心房?#34180;?br/>   小贴士:
      对房改房转让的业主来说,对房改房业主出售的房产,在计算应纳个税时,是用个人出售房改房的销售价,减除多项“成?#23613;?#21518;的增值部分,然后再按照20%的税率?#24179;?#20010;人所得税。这其中,减除的“成?#23613;?#21253;括:住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向?#26222;?#25110;原产权单位缴纳的所得?#25214;?#20197;?#20843;?#27861;规定的合理费用。其中经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
      目前市面上的房改房,大多数房龄已经超过5年以上,按?#20013;?#35268;定,家庭唯一住房暂免所得税。按照1999年取消房改房,大多数个人转让房改房的人都?#19978;?#21463;税收优惠政策。对于个别房改房在5年之内的,不是家庭唯一住房,就要按规定收个人所得税。对于唯一住房如何确定,个人所得税法规定,以产权人持有房产证确定是否唯一。个人若持有?#36739;?#25151;产,?#27604;?#23601;不是唯一。夫妻结婚后,个人名下均有房产,两套房子自然都视为家庭用房,就不能享受个人转让家庭唯一住房免个人所得税的待遇。对家庭唯一住房确认,税务机关的确定,需要通过房管部门掌握资料判?#20808;?#35748;,也要通过?#20260;?#20154;自觉申报来确认,享受免征个?#25353;?#36935;。

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