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    财务内训--房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析

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    培训受众:

    房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员等

    课程收益:

    如何合理运用财务预算、成本控制降低支出来增大企业利润?怎样正确地运用实用性技巧调整企业利润?怎样才能依法纳税、合理筹划?#35838;?#25552;高房地产企业现代管理水平,掌握最新财税政策,使企业建立、健全高效的税收管理制度,全面认识和了解企业的节税空间与各种节税技巧,使企业的利益最大化。

    本课程将带领学员分了解当前房地产方面税收的热点、?#35757;恪?#37325;点法规以及税务稽查要点、风险?#30830;?#38754;的问题,把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税?#22278;?#30340;技巧,并充分做好稽查应对和税务策划的准备,积极防范税务稽查?#32435;?#31246;法律风险。

    课程的最终目标是使学员掌握企业成本各种控制方法与手段,由成本控制转化为成本经营,优化企业各项管理决策;全面把握预算的制定和执行,学会通过预算管理对企业经营进行有效的监控与考评,提高企业从预算编制到预算执行的控制力与执行力。 配

    课程大纲:

    第一部分 博弈型案例分享

    一、产生的法?#31245;?#22240;

    1.不为人知的税法故事――《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

    思考1?#20309;?#20160;么“劳务发生地条款”未修改前,可以实现零成本的避税(所得税及土地增值税)?

    思考2?#20309;?#20160;么说“劳务发生地条款”矫枉过正的作法,导致人人偷税?

    2.奇怪的税收条文(立法小事故)(国税函[1999]940号)石材加工企业销售石材并负责安装工程作业的,征?#38477;?#27969;转税,解析该文件口是心非的原因及出台的真正背景。

    思考3?#20309;?#20160;么存在征?#38477;?#27969;转税的业务?

    思考4:由于征?#38477;?#27969;转税,对于石材的甲供甲安,房地产商应取得哪种发?#20445;?#22686;值税?#20445;?#33829;业税?#20445;?#36824;是两张?#20445;?br/>
    3.再来一个立法事故文件(国税发[2002]117号)著名的国税发[2002]117号,存在着明显的错误,您注意到了吗?

    4.所得税条例中的莫名其妙条款――为您解析所得税条例中的莫名其妙条款。
    二、案例分享

    案例1一个强势公司与政府博弈的特别优惠文件,即国税发【2000】第44号有一部?#36136;?#19987;门针对某个公司的特别优惠,为您解析该公司税收筹划的高级手法。
    思考5?#20309;?#20160;么说最高境界的税收筹划是到税总“打文件?#20445;?#22914;何打?

    案例2该强势公司的后续所得税故事

    思考6:房地产公司的筹建期什么时候结束?
    思考7?#21644;?#22320;未正式开发,即有临时建筑租金收入怎么处理?

    案例3税?#20160;?#30340;案例 外资142也有筹划空间,为您案例解析。

    案例4合作建房1 案例5合作建房2

    两个税务机关难以定性的合作建房案例。

    思考8:转让永久使用权是否是转让不动产?
    思考9:使用权的转让和租赁,区别是什么?

    案例6投资公司的故.....................。

    案例12境外避税的故事
    思考14:境外设计协议中的境内差旅费,要不要交营业税?

    .......................

    (四)收入

    1房地产销售收入

    思考10?#22909;?#26377;产权证的销售房地产,是不是收入?还是参照国税函〔2007〕645号? 销售房地产使用权的金额,是不是土地增值税意义上的收入?

    2视同销售收入
    思考11?#22909;?#26377;列举无偿捐赠,无偿捐赠是否是视同销售?

    税务机关的权力利器---核定权并无公开的可操作的程序和标准,是税收法定宪政原则下的修正原则。

    3自用或出租

    思考12:

    (1)人防的地下车库?#38477;?#26159;转租行为还是销售行为?成本是否可以扣除?
    (2)销售使用权和租赁的区别是什么?

    (五)成本

    1.取得土地使用权所支付的金额

    ......................................
    (7)如何筹划“甲供材”导致的建筑方额外附加营业税?

    3.开发土地和新建房及配?#21672;?#26045;的费用

    思考15:

    (1)没有借款,是否可以按10%扣除开发费用?

    ............................

    思考17:

    (1)苏州地税认为,不能区分标准住宅与非标准住宅的项目,不得查?#26159;?#31639;,是否有依据?

    (2)一个商住两用房如何分开核算土地增值税成本?

    (六)?#26412;?
    思考18:什么是土地增值税中的合法有效凭证?#23458;?#36164;行为没有发?#20445;?#22303;地增值税中的成本如何扣除?

    .................................
    (3)房地产企业销售旧房能否加计扣除?

    (八)清算后的销售
    思考20:清算后的销售收入是否可以扣除销售税金开发费用?

    四、土地增值税清算实战案例精讲(税务机关已认可)
    ...........
    五、当前土地增值税筹划流行手法中的陷阱分析

    1.投资筹划。
    案例3:一个自作聪明的投资案例和一个税负转嫁型的投资筹划案例。

    2.成立销售公司降低适用税率筹划。
    案例4:案例?#24471;?#37319;取不同操作手法下,同一个方案成败的区别。

    3.装修收入分散筹划。
    案例5:案例?#24471;?#35813;筹划给销售和品牌带来的负面影响。

    4.降价筹划。
    案例6:案例?#24471;?#20107;前筹划带来的恶果。

    第四部分 疑难税收问题探讨

    1.房产税的避税手法与疑难探讨

    .......应,如何代扣营业税?
    (2)09年前的老合同如何代扣营业税?

    3.个税的漏洞

    培训师介绍:

     
    朱光磊,南京大学MBA,中国注册会计师,从事房地产业务多年,曾在A股上市公司担任财务负责人,现在某房地产集团从事税务筹划,同时兼任几家上市公司的税务顾问。专长于房地产行业税收业务、涉外税务和?#38382;?#37325;于实?#23454;?#31609;划方式。2008年已在《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章4万余字,其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品。事后税务筹划、直?#29992;?#23545;稽查证据税务筹划方?#38477;?#21407;创者;?#38382;?#37325;于实质税务筹划原创者,长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法,寻求以最少的时间成本获得最?#35757;?#21487;操作税收方案。

    本课程名称: 财务内训--房地产经典纳税筹划案例与涉税问题解析

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